北京祭最严限购令 专家：楼市缩量加大降价压力

　　新一轮“限购”大幕正在开启。16日，北京落实“国八条”的楼市调控细则出台。被业界称为空前严厉的“京十五条”再次提高外地人购房门槛，规定拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供连续5年(含)以上个税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停对其售房。同时，暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售房。

　　接受《经济参考报》采访的专家普遍认为，从“国八条”开始的此轮涉及限购、二套房贷收紧等方面的调控，给持续火爆的楼市浇了一盆冷水，多数业主和开发商陷入新一轮观望，整个2月的成交量将出现较大幅度下滑，这将在一定程度上增加楼市降价的可能。

　　调控加码

　　“限购潮”汹涌袭来

　　有消息称，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。

　　在公众普遍关注的限购方面，北京版细则要求，自通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　此外，京版“国八条”还规定，实行差别化土地增值税预征率，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，严格住房用地供应管理，总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行等。

　　“链家地产”副总裁林倩认为，北京出台的“京十五条”措施空前严厉，再次提高外地人购房门槛，精准打击外地炒房。同时，京版“限购”以“认房”为标准显得更加合理。避免了一刀切情况的发生。一方面进一步抑制了投机性需求的进入，另一方面也适当地保护了以换房为目的的改善性需求。

　　伟业我爱我家集团认为，对北京二手房市场来说，“纳税证明不满五年的非户籍人口禁止购房”的限购细则将至少影响1/3的购房人群。伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京二手房市场的购房人群中 ， 纯 户 籍 人 口 占3 5 .5 %， 占64 .5%的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过5成，所以，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。

　　在北京之前，青岛、上海、济南、成都等地已出台了细化政策，在限购方面也进一步升级，比如上海便要求，已有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭均不可再新购住房。

　　根据“国八条”，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。这意味着未来几天内，限购令将在更多城市密集落地，新一轮楼市“限购潮”正汹涌袭来。

　　博弈升级

　　开发商仍在观望

　　受“限购潮”波及，一些热点城市成交量恢复乏力。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，作为前两轮调控政策的延续，“三次调控”在限购、营业税、二套房贷等方面全面加强调控力度，终于给持续火爆的国内楼市浇上一盆冷水。“在调控重拳之下，多数开发商和小业主们都选择了观望”，美联物业全国研究中心主任徐枫接受《经济参考报》采访时说。

　　北京链家地产一位房产经纪人告诉记者，现在一些手持多套房产的业主已开始了新一轮的观望，“调控比较严的话，他们就转卖为租了，一般不会急于抛售，会选择看看接下来的市场行情”。徐枫认为，目前多数业主比之前要成熟许多，他们已对政策及其可能产生的效果有了一定预期。

　　相当一部分开发商也未有浓重的悲观情绪。“我们了解到一些开发商仍在‘赌’这一波政策，并没有做出明显的应对。”徐枫表示，部分房企认为几个月之后便可以避过调控政策的“风头”，因此现在选择了观望。

　　部分业内人士也认为，限购、限贷等政策如果得到认真落实的话，会较大程度上迫使房地产市场成交量下滑，但此轮调控政策在长期性和持续性上尚存在不确定性，一段时间后，有些城市可能会在执行上出现打折扣等现象。

　　虽然开发商力“赌”政策回暖，但业内普遍认为今年的调控政策不仅不会放松而且有可能更加严格。广 州 证 券 最 近 的 一 份 研 究 报 告 预测，对房地产市场的宏观调控仍将持续。如果房地产市场未达到政府的调控目标，后续再度加码调控的可能性较大。

　　清华大学房地产研究所副所长季如进接受《经济参考报》采访时表示，此轮调控政策的出台已透露了这样一个信号，即政府对房地产市场的调控是有决心的，也是有办法的，部分人认为限购等政策是短期行为，但在他看来，至少在今后一段时期内，限购等政策在部分热点城市有可能还会坚持下去。

　　中原地产认为，鉴于“三次调控”所产生的强有力影响，未来国内楼市的走势将由不同城市供求对比状况、地方政府政策执行力度强弱、各个城市楼市本身发展特点等因素来决定，但总体来看，市场正在向有利于购房者的方向倾斜。

　　未来走势

　　成交缩量或成降价前兆

　　记者了解到，“国八条”出台以后，各地楼市市场供求量锐减，市场观望气氛浓厚。业内人士认为，若新政效应持续蔓延、地方政府严格执行和落实新政的话，未来楼市可望步入降价通道。

　　根据中国指数研究院的统计显示，2月第一周(1月31日至2月6日)受节日等因素影响，监测的30个城市中，九成城市楼市成交量下跌。其中近五成城市跌幅超过90%。重点城市均呈现成交量下滑态势，上海、深圳和杭州成交量环比下滑90%以上，其中深圳跌幅更是超过95%。

　　进入第二周，各地楼市成交量开始有所恢复，重点城市中，深圳和成都成交量回升较为迅速，成都商品住宅成交量基本恢复至春节前的水平。其余城市成交量恢复力度相对较小。

　　根据亚豪机构的统计显示，春节及春节前后的两周(1月31日至2月13日)时间里，北京期房、现房住宅的累计签约量仅为1217套，仅相当于“国八条”出台前一周(1月24日至1月30日)楼市成交量的一半。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，在“国八条”和加息的双重抑制下，上周(2月7日至2月13日)楼盘成交已经出现普降，仅有不到20个楼盘的单周成交量超过10套。

　　和一手商品房的表现相类似，二手房市场供求量锐减，市场开始步入观望期。据中原地产2011年2月统计，国内五大城市的中原三级市场门店新增客源和盘源数量近期都有大幅度下降。2月第一周五大城市新增客源和盘源为1月周平均水平的一成左右，同2010年4月新政刚刚出台后的市场形势大致相仿。具体表现在：业主们开始惜售，购房客户开始观望。

　　中原集团研究中心高级经理瞿安新预计，国内五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月两成的水平。鉴于此次限购等新政的影响，各地楼市将持续较长时间的低迷状态，历年来农历春节后的楼市“小阳春”现象也将难以出现。此外，在各地二手市场成交量持续下跌形势下，二手住宅市场价格可望出现一定幅度的松动。王涛 李佳鹏