政策叠加 长春房地产市场陷入深度观望

　　记者日前从长沙市房产研究中心获悉，长沙1月房价下滑，市内新建商品房备案均价5360元/平方米，其中住宅均价5105元/平方米。业内人士分析，1月长沙房价下跌可能是供应结构变化所致。图为走在长沙湘江河堤之上观看沿江林立的商品房。新华社记者 龙弘涛 摄 　　　　　　　　　　　　　　　　　

     春节前后，新国八条、房产税、加息等政策鱼贯而出，特别是长春地方版限购政策于近日落地，在当地引起强烈反响。长春一向被称为房地产“二线半”城市，房价绝对值不高，对房地产政策敏感度较差，因此以往的历次调控对其影响均十分有限，无论全国房地产市场如何风云变幻，长春房地产市场似乎总能独善其身，保持着量价齐升的增长势头。不过，记者在近日的采访中发现，随着第三轮调控政策的密集出台，长春房地产市场已不再是“铁板一块”。尽管很多人仍然深信长春房地产市场受第三轮调控的影响不会太大，但是调控的影响已现端倪：部分楼盘价格松动，土地市场出现新变化，开发商和购房者陷入深度观望。

　　第三轮调控之下，长春房地产市场已现松动迹象

　　2月10日，春节后上班第二天，长春恒大绿洲打出七九折优惠广告。这是去年年初以来长春品牌开发商最大幅度的折扣，去年4月恒大绿洲开盘时只也有八五折优惠。另据了解，中海地产去年热销产品中海凯旋门在春节期间也有小幅优惠。据搜房网数据监控中心统计，2011年1月，长春13个楼盘价格现不同幅度上涨，7盘价格现小幅下调。春节过后，更出现了4600元/平方米的最新报价，而长春主城区商品房均价去年底已超6000元/平方米。

　　价格松动意味着开发商对楼市的信心已发生动摇，而这一变化在土地市场体现得更为明显。1月28日长春市国土资源局举行了新年“第一拍”，推出7宗经营性用地。这次竞拍一改过去大地块、大开发商唱主角场面，小地块成为“香饽饽”。5宗5万平方米以下的地块，有4宗引来2家以上竞买人。竞争最为激烈的是东方广场附近一宗8780平方米的住宅用地，楼面价1447元/平方米，两家竞买企业经过120轮激烈竞价，成交价达2637元/平方米，溢价率超过80%。而另2宗15万平方米左右的较大地块出让十分平淡，因只有一家竞买人，最终均以底价成交。江苏吴中本次拍卖中有竞买意向，但是最终没有举牌。业内人士认为，第三轮调控之下，开发商正在改变大进大出的策略，出手变得更为谨慎，陷入“边开发边观望”状态。而小地块因为总价低、市场风险小，所以更受开发商青睐。

　　密集的调控政策也使购房者进入“深度观望”。据长春房地产业信息网的数据显示，今年春节期间从2月1日至9日网上签约只有30套房，其中有三天均为零成交。而2010年春节期间，长春商品住房共签约200多套，出现反季热销场面，与今年春节的惨淡销售形成鲜明的对比。

　　地方版限购政策让调控再升温

　　就在新国八条、房地产、加息等政策鱼贯而出的同时，2月10日，长春版限购令见诸报端。长春市人民政府下发《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》，意见核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。

　　很多业内外人士对长春市如此迅速出台限购令始料未及。长春工程学院房地产专业讲师吉林表示，“真没想到会这么快，太意外了。因为长春房地产市场与大连这些二线城市相比，还没达到非动用限购令打压的程度。”

　　但是一些购房者认为，长春房价绝对值与一线城市比虽然不算高，但是去年涨幅已达28%，属于房价上涨较快城市，此时出台限购政策已属亡羊补牢。据了解，近日某研究机构推出的全国城市房价排名榜上，长春房价位列全国第48位，已高于沈阳。

　　在长的大多数开发商目前都在“静观其变”。保利长春分公司副总经理严观表示。“限购肯定会对房地产市场产生影响，首先体现在交易量可能会有所萎缩。”多恩置业副总经理崔湘笛表示：就当下来看，限购令的实施可能会令长春楼市进入“购房调整期”，购房者可能会在政策的影响下形成一定观望。但是她也表示对长春房价有信心，因为房价不是由政策因素控制的，而是由土地成本、建材成本、G D P等经济形势决定的。

　　吉林省天润房地产开发有限公司总经理王柳清认为，限购政策主要抑制的是改善性需求，因此对大开发商影响更严重。“购买中海、万科、保利这些大开发商产品的业主，基本都有二套甚至是三套房产，长春的调控政策出台后，对于这些大开发商的冲击是非常大的”，“不过长春的调控政策也将有利于各房地产公司转换开发思维，推出具有个性的产品，间接加快了产品差异化的速度。”王柳清说。

　　调控结果最终还要看政策执行力

　　业内人士认为，本轮调控结果如何，现在下什么结论都为时过早。因为政策的出台，无论是市场还是购房者都要经过一段时间的消化期和接受期。

　　2月10日，长春地方版限购令出台同时，公积金贷款也加一次加息。记者11日从长春市住房公积金管理中心了解到，节后两日，长春市住房公积金贷款的办理数量暂时没有变化，各分中心平均每日办理一二百件左右，从放款势头看，比去年同期还略有上升。个贷处相关负责人表示，这主要是春节前积累下来的未办件较多，是市场惯性作用的结果。至于限购、加息等政策对市场的影响，至少要一个月以后才能见分晓。

　　一些购房者和房地产业内人士表示，调控结果最终还要看政策执行力如何。搜房网友“华瀚方圆”认为，和此前长春政府对于楼市一向温柔的应对方式相比，限购令的出台在表面上看的确像是给长春楼市一个猛烈的袭击，但是从细节上看，该政策却与此前金融机构出台的二套房、三套房限贷的政策异曲同工，没有太大新意。

　　购房者杨女士表示，长春市政府的文件是在1月28日发布的，但消息直到2月10日才爆出来。政府显然是在低调处理这件事，所以限购令具体的执行情况还很堪忧。另外，长春版限购令只是拷贝了国家的要求，从细则本身上看也显得很无力。比如第一条“控制新建住房价格涨幅”，“将房价收入比控制在合理区间”，这个收入比本来就是仁者见仁智者见智，根本没有统一的标准。

　　但是对于开发企业来说，政策叠加效应带来的市场压力肯定要大于以往任何时候。据了解，2010年，长春市共出让经营性用地900多万平方米，是2009年的2 .5倍。大量拿地导致2011年商品房开发量将集中上升。长春工程工院房地产专业讲师吉林分析说，这么大的供应量，市场有可能会出现供过于求的现象。对于那些资金链紧张和上市的开发企业来说，会产生很大的压力，迫于业绩和资金压力，可能会考虑把价格调下来，房价有可能出现阶段性涨跌。

　　长春市房地产协会秘书长盛学永表示，政策影响市场的轨迹应该是一个渐进的、震荡过程，暴涨暴跌情形基本不会出现。

　　记者 郎秋红