处在成长期 甘肃未来房价呈上行态势

　　在城镇化进程加速和自住型、改善型住房需求强劲等因素的有力支撑下，处在成长期的甘肃楼市未来一段时间仍将呈现供不应求的发展格局，房价亦将处于持续上行态势。

　　调控政策未平抑房价较快上涨势头

　　甘肃省社科院最新发布的《经济蓝皮书》分析认为，2009年至2010年是甘肃房地产市场比较繁荣的年份，房价也保持了持续上涨的态势。甘肃省2009年商品住宅销售均价同比涨幅达19%，特别是到2009年下半年，市场对房价上涨预期加强，导致需求上升，而新房供应未能同步跟上，带动房价增幅较大，繁荣期持续到2010年4月。

　　2010年4月“国十条”出台以后，受政策导向的影响，全国房地产形势发生变化，甘肃房地产开发投资增速和商品房成交量有所放缓，但房价依然坚挺。从长期来看，甘肃房地产市场供需双方力量不平衡情况将长期存在，与全国房地产市场的联动性增强，未来将受到调控政策的不确定性影响。

　　国家统计局的统计数据显示，与2009年成交均价相比，2010年初全国大部分城市成交价格涨幅较为明显。在新政调控下，2010年5月以后扭转了上行趋势，放缓了上涨步伐。但是甘肃商品房价格却没有出现缓和趋势，尤其是兰州的房价涨幅持续位居全国前列。有研究表明，按照2009年第三季度指标测算，兰州的房价收入比为17.4，在全国35个重点城市中排名第七位。从2009年第三季度至今，兰州房价涨幅居前，房价收入比排名在全国应该有所提升，属于房价偏高城市。

　　统计部门的调查结果显示，2010年上半年虽然兰州房市销量同比下降15.93%，但是由于房价上涨，销售额同比上升3.2%。天水房价仅次于兰州市，6月均价为3659元/平方米，同比增长25%。

　　另一方面，兰州市二手房房价也呈现持续上涨势头，2010年1月至9月涨幅达26.7%，高于在售楼盘涨幅9.3个百分点。8月销售价格为6408元/平方米，达历史高位。2010年1月至9月，兰州二手房房价仅比在售楼盘平均价格低1111.7元/平方米。

　　宏观经济向好支撑房地产市场持续繁荣

　　甘肃省社科院郑慧娟认为，影响房地产业发展的主要因素有宏观经济环境、房地产调控政策、地区房地产行业发展进程、市场心理预期、市场供求关系和地方政府行为等。这些因素交织在一起，决定楼市发展走向和价格态势。从甘肃情况来看，这些因素对楼市持续繁荣起到正效应。

　　甘 肃 省 城 镇 化 水 平 目 前 为32.65%，距离全国46.6%尚有差距，并以每年0.5个百分点的速度增长，城市化正在进入快速发展时期，将为城市住房消费带来巨大的潜在需求。

　　与全国大部分地区一样，甘肃商品房市场为卖方市场，房地产开发商在房源控制、定价方面具有绝对优势。商品房需求者以本省高收入者为主，呈现向地区中心市镇集中的特征，东部集中地是天水，西部集中地主要是兰州，商品房市场还有一定数量的外地投资者。

　　市场供求关系是决定房价走向的根本因素。甘肃不少热点城市房价不断上涨的原因在于土地供应偏紧，由于土地由政府垄断供给，加上一些人为渲染的因素，让土地紧张形势有所夸大，也推动了房价上涨。另外，商品房市场还存在结构性问题，主要表现在中小户型住房供应不足。

　　目前兰州城市居民中对住房环境和条件满意的只有3.31%，对住房环境和条件不满的人高达40%，潜在改善性住房需求的比例较大。此外，投资性需求具有发展空间。兰州购房者中选择投资置业的比例为9.36%，甘肃省其余市州的比例更低。说明甘肃房地产市场处于成长期，未来还有一定发展空间。住房具有典型投资品的性质，投资性购房是市场经济下的投资行为，不违背市场经济原则，但易引起房价失控，加剧住房供需矛盾，成为房地产调控制的主要对象。

　　一系列房地产市场调控政策的出台，尤其是甘肃省和兰州市《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》的施行，表明了政府打压房价非理性上涨的决心，购房者预期房价短期受政策影响暂时回调，但是总趋势仍然以上涨为主。在调控政策的效应完全释放之前，购房者以观望为主。但是一旦市场有回暖迹象，大量购房者因为担心自己等不到保障房，以及预期楼市会有下一轮的暴涨，开始恐慌性入市，超出承受能力提前购房。

　　外来开发商跑马圈地成为甘肃房价上涨的另一推手。当前，房地产开发企业正在实现区域性的转移，投资性、投机性资金重点从一线城市转向二三四线城市。中西部地区的三四线城市由于增长潜力巨大受到了开发商和投资者的青睐，带动了当地房地产繁荣。目前已有广州恒大、福建阳光等多家外地实力开发企业在兰州跑马圈地，资金实力使其当仁不让地成为房地产市场强有力竞争者，甘肃本土开发企业虽然面临巨大压力，在土地拍卖中仍处于优势地位，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。