“限购令”遍地开花 楼市观望氛围渐浓

　　房地产价格虽然应由市场供求决定，而且，如果市场是以自住性需求为主，那么房价无论高低都是合理的。但我国面临人多地少的现实，因此房地产必须与投资炒作绝缘，只能让它成为像粮食、蔬菜一样的消费型市场，不能成为像股市一样的投资型市场。

　　继北京出台号称“史无前例”严格的限购令之后，各地限购令纷纷出炉。截至2月20日，北京、上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨等部分城市已经出台住房限购实施细则。

　　限购令无疑成为此轮房地产宏观调控的一大“利器”，给投机性需求“当头棒喝”。

　　限购细则 “大同小异”

　　从各地公布的相关细则来看，限购令大同小异。总体来看，“本地限三外地限二”是各地限购令的一个基本要求。只是在限购程度以及限购行政区域上有所区别。

　　比较而言，北京限购令可以说是最为严格，尤其是外地限购条件“五年”期限的规定，在业内掀起不小波澜。北京市房地产协会副秘书长陈志对“五年”期限表述作出如下解读：“注意这个词叫连续五年，一定不能断，不是累计五年，每个月都要做这件事情，有60次这样的记录。”也就是说，对于非京籍家庭，必需能提供有效的暂住证，连续5年在京缴纳社会保险和个人所得税证明，才有资格在北京购房。

　　比“国八条”更为严厉的京版“限购”措施，能否会蔓延至各地？从目前各地的细则来看，各地并未仿效这一举措。“限外”措施相对“柔和”。上海和广州明确两年内纳个税或缴社保累计满1年限购1套房。其他城市对外地人的购房门槛基本都以“一年期限”为标准。最为温和的尚属成都，未明确外地人购房的最低纳税年限，仅要求有社保或是纳税记录即可。

　　除在“限购”相关条件年限的长短上存在差异，从各地的相关细则来看，限购的地域范围也有所不同，宽紧不一。广州全市十区两县级市范围都将限购，较为严格。成都仅对“主城区”限购，贵阳则明确仅对“一环内”限购。大多数城市则规定在本市内限购。

　　无论从限购程度还是从限购区域等诸多不同来看，我们不难发现，一线城市限购令相对于二、三线城市更为严格，东部城市相对于西部城市更为严格，这也体现出各地政府根据自身房地产市场的现状“量力而行”。

　　对于如何认定几套房，各地多采取“认房”的原则。如果有购房资格的家庭卖掉一套房，只要总套数不超过限购套数，可以重新再买一套。也就是说，“卖一可再买一”，限购政策不影响本地居民改善性住房需求。

　　限购令 短期还是长期？

　　具有行政色彩的限购令在全国遍地开花，引起了人们的强烈关注，尤其是“限外”的相关规定，引发了各方的争论。在专家的眼里，限购令在抑制投机性需求的同时，也不可避免的影响到部分刚性需求。

　　虽然临时性的限购令具有行政干预的色彩，但是仍然有不少专家学者对此表示支持，认为这将有力打击投机性需求。正如治疗发烧病人，先用西药退烧，然后再慢慢调理。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，房地产价格虽然应由市场供求决定，而且，如果市场是以自住性需求为主，那么房价无论高低都是合理的。但我国面临人多地少的现实，因此房地产必须与投资炒作绝缘，只能让它成为像粮食、蔬菜一样的消费型市场，不能成为像股市一样的投资型市场。

　　然而，作为一种行政干预手段，业内人士普遍认为，限购政策必然也将存在一些“副作用”，不适宜作为一种机制建立。因而，限购令何时休？成为人们最关注的话题。

　　从相关政策来看，仅有部分城市明确限购令的期限，比如，南宁明确限购执行期限是从今年3月1日至2012年2月29日；贵阳、长春和青岛的限购执行期都是截至2011年12月31日。但是大多数城市对此并没有明确规定。因而，目前有种观点，认为限购是中长期的，至少持续两三年。对此上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是误解了政策。一是国八条中明文“暂停”。二是部分城市如贵阳明确“截至2011年12月30日”。三是行政干预一般时间不长。所以快则年底，慢则明年，将松绑，中央不松地方也会松。

　　限购令是一种短期临时政策。从目前部分城市公布的执行期限来看，基本上都是以一两年为期限。

　　“观望”成首选 房价有望松动

　　限购令一再加码，房市能否会出现类似2008年的“回调”？对于这一问题，当前房市表现尚不明朗。然而，房市观望氛围已然日渐浓厚，不仅购房者在观望，房地产开发企业也在观望。

　　杨红旭认为，不降价，不开盘，不拿地。“三不主义”成为部分房企未来2到4个月的策略选择。当然，企业态度和做法会分化，总会有资金紧的企业被迫促销。总体上，上半年成交将低迷，价格慢慢跌，下半年方向会趋于明朗。二、三季度买卖双方激烈博弈。

　　中金公司则估算认为，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%至18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期。

　　长期来看，由于支撑房屋价格上涨的因素仍然存在，房价大幅下行的可能性也不会太大，趋稳有望成为今后房价的走势。(庞东梅)