时评：保障房规模不断扩大 楼市将走向理性发展

　　保障房地产市场的健康发展，必须有合理、适度的制度安排和政策选择。只有增加市场供应主体，扭转住房过度商品化局面，巩固和强化前期调控效果，才能引导房地产业尽快回归正常发展路径，走出困境。

　　3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中明确指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。进一步落实和完善房地产调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。此前，2月25日，西安市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》。其中明确规定，西安市户籍居民家庭将限购两套住房，第二套住房首付款比例不低于60%。符合相关规定的非西安市户籍居民家庭限购1套住房。新年伊始，国家严厉调控房价和物价的政策接连出台。1月26日，“新国八条”出台，令多地期房住宅、二手房成交量大跌，一度市场观望气氛浓烈。2月，为落实“新国八条”细则，北京、上海先后出台“京十五条”和“沪九条”。日前，包括西安在内，国内多个城市相继酝酿和出台相关限购政策，对高烧不退的房地产市场强行降温，房地产业正受到政府严厉调控政策的空前挑战。

　　　房地产是中国经济的重要组成部分，较长时期内，甚至是国家的支柱性产业。房地产业被国家统计局列为第三产业，主要有房地产开发、房屋建设、经营管理、土地使用权转让、房屋所有权买卖、租赁等，以及由此形成的房地产市场的综合性产业。从产业发展的层面考察，房地产业以土地为依托，具有固定性与区域性，即房地产的交易只是产权的交易，不会出现房地产的流动，房地产具有居住与投资的双重功能。房地产价格受多种因素影响，主要由建造成本和市场供求决定。房地产业的发展遵循一般产业的发展规律，即先后经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期。在形成期，房地产业发展速度缓慢。在成长期，房地产业发展迅速，市场需求扩大，在国民经济中的地位有所提高，产值占GDP的比重迅速增加。在成熟期，房地产业发展速度将会放缓，市场供求基本处于均衡状态，其在产业结构中的作用和潜力基本得到发挥。在衰退期，由于技术进步的推动，一些技术密集型产业应运而生，房地产市场需求开始减少，产业周期曲线呈现出不断下降的趋势。

　　从世界各国的经验来看，房地产市场变化非常大，很容易造成大的泡沫，从而把整个国民经济给拖垮。20世纪80年代后的日本，始终能看到房地产泡沫破灭的影子；亚洲金融危机后的东南亚国家，始终没有完全摆脱房地产泡沫的威胁；2008年，美国的次贷危机更是房地产泡沫破裂的直接后果。甚至迪拜，包括希腊危机，都跟房地产泡沫的产生有关。健康的房地产业会带动相关产业稳定持续发展，促进宏观经济的平稳运行。完善的房地产制度有利于引导和促进房地产业遵循产业发展的一般规律。当由于政策、环境等因素导致房地产市场出现无序发展和非理性繁荣时，房地产将背离其产业发展规律，出现产业极速膨胀，并进而引发资产泡沫破灭，甚至给宏观经济体造成致命损伤。从中国房地产业发展的阶段性特征来判断，与快速城市化和工业化发展阶段相适应，我国城市房地产业应处于产业成长期。其健康发展对国民经济有较强带动作用，然而，令人费解的是，中国城市房地产市场近年来的快速膨胀，房价高企，住房市场过度商品化、住房收入比持续拉大等等，都表明中国的房地产业已经超越了城市化和工业化的发展阶段，甚至背离了房地产业发展的普遍规律，其恶性发展正日益演化成中国经济健康生长的负累。

　　近年来，围绕房地产市场的调控政策反反复复，学者对房地产市场的议论起起落落，结果却是，越来越多的人被卷入城市住房市场化的旋涡，在地方政府与地产商分享盛宴的争议中，政策调控的力度和效果正变得越来越令民众担忧和揪心。回顾中国城市住房商品化的历程，1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着我国全面推进住房市场化改革的确立。正是在这一年，中国正式走上了市场经济的道路，为遏制1993年开始的高通胀及由此所致的经济硬着陆的局面，借鉴国外经验，启动了城市房地产市场化改革。此后，面对因宏观经济疲软及推动国有企业改革对经济造成的负面影响，为刺激消费，拉动内需，1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，此文件正式废除了住房实物分配的制度，确立了商品房的市场主体地位，也确立了其在我国城市住房市场化改革历程中的里程碑地位。2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，此文件是温家宝出任国务院总理以来，国务院出台的第一个调控房地产市场的文件，其调控目标集中在健全市场和调整住房结构上，具体措施围绕整顿市场秩序和加大普通商品房的供应等展开。

　　2003年以后，我国经济进入新一轮快速增长周期，房地产市场也迎来了前所未有的增长高峰。而此时，政府已经意识到房地产市场正在快速膨胀，并出现过热迹象。2005年，国务院出台房地产调控的“国八条”，首次提出“切实负起稳定住房价格的责任”，并将“房价提高到政治高度”，紧接着，2006年，“国六条”的出台进一步表明，房地产政策调控已经悄然由“推”转变成为“压”。2007年8月7日，国务院“24号”文件出台，文件首次明确提出，廉租房取代经济适用房，作为住房保障体系的中心。2008年，全球金融危机的发生并未对中国城市房地产市场造成冲击，相反，在“保增长”的客观需求下，房地产调控政策的一度松动，助长了地价和房价快速上涨。2009年，房地产调控政策趋向严厉管控，然而，此时的房地产似乎已大到不能倒，多个地方政府土地出让金数额惊人，“地王”频现，大有开发商公然与国家宏观调控叫板之势。2010年1月，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。2010年9月，面对房地产市场的非理性繁荣，被称之为史上最严厉的房地产调控新政出笼。然而，严厉的调控政策已难抑房地产业利益链的疯狂扩张，中国房地产市场的纷乱局面，与政府促进房地产市场健康发展的调控本意变得大相径庭。