本页位置: 首页财经中心房产频道

专家支招:遇到楼市各种纠纷 该如何维权?

2011年03月11日 14:22 来源:长春晚报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  2011年3·15消费者权益日主题为“消费与民生”。作为消费者最大的开支,房子的问题直接关乎民生。

  有房才有家,这是埋在中国人心里最难动摇的理念,所以当有专家提出,居者不一定要买房,租房也是一种选择的时候,更多人能接受是因为无奈,而不是转变观念之后的一种洒脱。

  所以才会有那么多人想尽各种办法为房子而拼命,所以才有了买房号、集资房等极具中国特色的现象。

  “3·15”历来是维权者的节日,面对如此乱象,打黑揭丑应是最常见最得民心的一种方式,犹如平淡的日子突然喝到烈酒,呛人但够劲,不过会品酒的人都知道,好酒应是入口绵软,回味悠长。

  因此我们在3·15来临之际,通过真实的案例来解释和提醒广大置业者,要避免走入误区,用理性应对纠纷,用法律知识来维护自己的权利。

  本报特别邀请资深房地产律师宋林和他的团队,针对当前普遍存在的楼市各种纠纷,进行一次梳理和盘点,这些案例都是律师们在执业过程中真实发生的事情,为保护隐私,当事人均采用化名,读者维权时可参考,具体案例还应咨询法律工作者。

  宋林,黑龙江大学法律硕士,曾在省内多家房地产开发公司从事过市场营销、业务副总等职务,积累了丰富的房地产开发公司、建筑公司诉讼及非诉讼法律事务。

  查收“二书” 不怕开发商放赖

  2006年8月,长春张女士在某知名小区买了住宅一套,双方签订了《商品房买卖合同》(以下简称《合同》),约定交付房屋日期为2006年12月31日前,自交房之日起,由买房者承担全部责任。

  张女士依合同约定一次性支付了全部房款,到了12月31日,张女士到开发公司要求交付房屋。但在验房过程中,张女士发现房屋存在诸多问题,如地面不平,墙角有倾斜,防盗门不好用,窗户漏风等。

  张女士看到此种状况,咨询了律师,问此种情况应当怎么处理。

  律师建议,应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件,并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。

  开发公司人员称,暂时还不能出具相关证明,但保证业主可以进行装修。

  开发商要求张女士接收房屋,并承担自交房之日起房屋的相关责任(物业费、采暖费等)。

  张女士拒绝接收,要求开发公司必须提供“二书”及房屋验收相关文件,才可办理入住手续。

  开发商在2007年6月才将“二书”办理完毕,至此,张女士办理了入住,但在办理过程中,物业公司要求张女士交纳自2006年12月31日起至今的物业费,并称如果不交,就不给办入住。

  张女士一气之下,将开发公司告上法庭,要求开发公司承担延期交房的法律责任。案件经法院审理,支持了张女士的诉讼请求。

  律师评议

  很多购房者在购买房屋时,很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》),就意味着房屋经过验收,应视为合格产品,如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房,并以此告开发商违约,一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”, 意味着房屋质量没有经过检验合格,可以拒绝收房,由此产生的延期交房责任由开发公司承担。

  《房号买卖协议》有法律效力吗

  小张为结婚,想在长春购买一套住房,2009年5月20日,他了解到外单位小马有“房号”想出售一套房屋,小马是参加了单位的团购房,房屋现在未建成,小马与开发公司签订了《内部认购协议》,交纳房屋定金1万元,面积约为90平方米,团购单价为每平方米3000元,楼层及具体位置不确定,房屋为多层住宅。

  由于单位团购价格较低,而现在所在房屋位置的房价都已涨到每平方米6000元,所以,小马将房号出售价格定在10万元,并且小马同意将《内部认购协议》名字变更到小张名下。于是经双方多次协商,达成共识如下:小张一次性给付小马人民币10万元,其余房款由小张直接向开发公司交纳,小马将原交款凭证变更到小张名下,此房屋的权利义务由小张承担,小马对团购事宜不负任何责任,双方签订了《房号买卖协议》。后来,由于开发公司原因,房屋迟迟不能交付,小张找到小马,希望退还房号款10万元。小马拒绝,小张诉至法院要求确认《房号买卖协议》无效,并退还全部购号款。

  矛盾焦点:《房号买卖协议》的法律效力?

  律师评议:《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定,应属无效协议。

  最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第5条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,马某与开发公司签订的《内部认购协议书》不具备《商品房销售办法》第16条规定的内容,该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”,张某在购买该房屋时,该房屋的权属不清,根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意,其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下,对房地产权属转让行为进行一种限制。

  本案中,马某在签订《房号转让协议》并未取得该房屋的所有权,其对房屋的权利属于资格权利,在法理上属于一种期待利益,属债权范畴,可依法转让。《中华人民共和国合同法》第79条规定,债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:1.根据合同性质不得转让;2.按照当事人约定不得转让;3.依照法律规定不得转让。本案中,《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定,应属无效协议。

  由于“房号”问题比较复杂,以上观点仅为律师对法律的适用与理解,不具有权威性。

  团购房未按期完工 如何双倍索赔

  2005年9月,长春一事业单位向职工发出如下通知,称已和某房地产开发公司达成协议,房屋价格为人民币3000元每平方米,小高层,2008年10月末交房,户型为90平方米、120平方米、140平方米三种,如有购买者请与财务部联系。

  通知发出后,单位员工小李参与了购买,于2006年1月交纳了购房款27万元,并与开发公司签订了《内部认购协议书》,在合同中约定:小李购买某房地产开发有限公司,面积为90平方米,小高层,位置不确定,楼层不确定,开发公司出据了收款凭证。

  到了2008年10月末,开发公司未进行任何的建设和开发,除了土地等问题外,最主要的是建筑成本增加,由原来的每平方米2800元,增加到3500元,而此时市场上房屋销售均价已达到5000元每平方米。这时开发商如果按照计划开发建设,注定要赔钱。因此工程没有建设。

  小李找到开发公司,要求交付房屋,并赔偿损失。开发公司给出的解决办法有三:一是退房,并给银行存款利息;二是增加购房款,每平方米增加到4000元;三是进行法律诉讼。

分享按钮
参与互动(0)
【编辑:林伟】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
${视频图片2010}
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
[网上传播视听节目许可证(0106168)] [京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved

Baidu
map