提问者：购房者甲乙丙丁
回答者
经 纶 江苏苏垦机构董事长
吴翔华 南京工业大学天诚不动产研究所副所长
李晶晶 中国银行江苏支行客户经理
李宗苗 闻锐传媒总经理
张 良 江苏香溢置业副总经理
乔建霞 365网尚机构资深研究员
蔡克垒 南京朗诗置业股份有限公司营销总监
黎 江 南京新景祥房地产经纪有限公司项目经理
“五一”黄金周已经近在眼前，但与以往年初楼市的春光明媚相比，今年前4个月的光景恍若隔世。受房产税试点、限购范围扩大以及信贷收紧等政策叠加效应影响，南京楼市火速进入冰冻时期，楼市在观望中陷入成交低迷的胶着状态，调控也驶入了一个关键期。
前景尚未明朗，一些挺不住的开发商已经开始抢跑，想出了形形色色吸引消费者眼球的花样。面对正站在十字路口的5月楼市，未来的市场和房价走向成为眼下备受购房者瞩目的焦点。
有疑问吗？那就大胆发问吧！
已经出手的买房人告诉《扬子楼市》，房价要降了，很担心我是不是买亏了？准备买房的刚需也纠结了：万元以下的楼盘到哪里找，房价什么时候才能降到位，开发商葫芦里卖的都是什么药，银行房贷是不是越来越紧了？改善型的买房人觉得很委屈，虽然我有两套房，可全都又小又老，想改善一下居住环境，可现在卖旧买新怎么就这么难？被限购的投资者也很迷惘：房地产还是投资的首选吗，外地楼市的水究竟有多深，异地投资是“馅饼”还是“陷阱”……
购房者问所有人，你敢问，就有人敢答。
《扬子楼市》搭建平台，让因现实距离、环境差异而难以对话的人们实现沟通的可能。
【1】
开发商一个月能拿多少钱？
步步惊心问经纶
新闻说，发改委准备对商品住房实施反暴利规定，控制利润率。开发商的利润有多高呢？调控后有何变化？现在开发商那儿的总经理一个月能拿多少钱？售楼小姐呢？
经纶答步步惊心
从利润率来看，调控后已经出现了下降的趋势。
不同开发商的情况不同，保障性住房利润只有4%，但一些品牌上市公司仍然会去做，因为他们追求的是规模。
而一些小开发商可能手头只有一个项目，也没有能力去拿新的地块，追求较高利润也很正常。更何况，房地产投资是跨年度的，而且有风险，利润率高于部分行业也可以理解。
任志强年薪758万，南京的开发商老总肯定达不到这么高的水平，普遍是在几十万，极少数可能会在一百万左右，真实详细数据你得问猎头公司了，哈哈。至于普通售楼员，他们的底薪一般也就是一两千元，关键靠卖掉房子拿总价千分之几的提成，卖掉了一百套房子还是只卖了一套，那收入差别就大了。行情好，售楼小姐月入一两万也不新鲜，现在这种市场状况下，售楼员的收入就不值得羡慕了。
【2】
啥时候进入算是抄底？
Susuxiaoyu?_nj问吴翔华
我想知道南京的房价到现在究竟降了多少？什么时候才能够降到位？啥时候进入算是抄底了？
吴翔华答Susuxiaoyu?_nj
房价会不会降、能不能买房，这几乎是每天都有人会问我的问题，我不会像别人那样回答说自住的就买，投资的就不买，难道自住的就是冤大头，明知房价要降还非得现在买？当然是看清楚了再买比较好，但把握最低点可是个技术活，不然底没有抄到不说，还把自己抄在了半山腰上。
目前看，江北已经出现了“7”字头楼盘，河西也出现了特价房据说降了5000元，预计二季度将会有更多楼盘打折促销，下半年可能出现一个中期底部。
建议你现在就可以关注自己感兴趣的项目了，同时也要留心宏观数据的变化，3月份GDP增速已经出现了回落，我想如果接下来继续回落，达到甚至低于8.5%的底线了，也许就该进入了。
【3】
房贷缩水到底缩成啥样了？
草莓可可问李晶晶
办房贷越来越难了，现在银行每个月一般有多少的房贷额度？我现在还能通过什么方式更快地拿到贷款？
李晶晶答草莓可可
具体一个月有多少房贷的额度，这个不太好说，只能说相对原来，目前房贷额度已经大大缩水了。
打个比方吧，如果我们支行一个月总贷款的额度能达到500万，原来可能光个人房贷这块就占到了400万，而现在恐怕只能有100万的个人房贷额度了。这是因为银行取向发生了变化，毕竟受限贷政策的影响，这一块业务的审查非常严格，银行也需要生存嘛。
而至于房贷利率方面，目前中国银行的一套房利率还是实行基准利率，既不上浮也没有折扣。想很快拿到贷款几乎是不太可能的，审批太严了，就连我们内部员工申请房贷，都得按着程序一步一步走。
【4】
我要不要现在卖旧买新？
那年冬天问张良
我有两套房，都不大，我想乘着现在房价不涨，换套大一点、环境好一点的新房子，可是现在二手房也卖不出价，要卖的话就亏了，我到底该不该现在卖旧买新？
张良答那年冬天
对于所有改善型的购房者来说，2011年有两个问题一定要首先问问自己。一是，你是不是很想改善，需求迫切吗？第二个，你有没有能力去改善？
如果这两个问题的答案都是肯定的，那么我认为2011年对于像“那年冬天”这样的改善型购房者来说，是一个可以精挑细选、买到诚信房源的好机会。
新政使得房地产市场顿时变色，成交下滑已是有目共睹，房价虽然仍然高企，但在调控依然从严的大环境下，今年将面临着较大的下行压力。
可以说，房地产的买方时代已经来临，购房者的议价空间加大，而改善型购房者正是开发商限购之后想要争取的客源之一，因此开发商也有诚意想要促成销售，购房者如果看中了好的楼盘，不妨下手。
