核心提示：在国家强力宏观调控、差异化信贷政策和银行银根紧缩的作用下，4月份，郑州楼市出现冰火两重天景象：一方面，“限购、限价、限贷”把郑州传统的“小阳春”带回寒冬，4月份商品住宅量跌价涨，成交量下降近四成，跌至2008年水平。另一方面，非商品住宅趁机登上历史舞台，成交量占商品房近五成，商务和商业地产成为开发商和投资者的“新贵”。
住宅成交倒退三年
4月份，郑州商品住宅成交量下降近四成，跌至2008年水平。
根据竞合地产提供的数据，4月份，郑州市市区商品住宅批准预售面积78.44万平方米，环比上涨174.46%。“4月商品住宅市场出现井喷，多个项目集中入市，如海马公园、非常国际2期、德润·黄金海岸、御鑫城等，但部分开发商对市场信心不足，推迟开盘时间。”
在商品住宅销售方面，4月份商品住宅销售面积22.82万平方米，环比下降39.03%；郑州市市区商品住宅销售2357套(间)，环比下降31.88%。
竞合地产认为，4月成交量大幅下降主要是因为刚需购房者的降价预期增强，观望态度浓厚。“为了拉动刚需消费，开发商使出浑身解数，大力度地打折促销活动吸引客户。例如：特价房、精装修、万元旅游折合房款等。”
竞合地产董事长王东说，经历了限购、加息、明码标价等政策的洗礼，郑州商品住宅成交量大幅下降，投机投资客退出住宅市场，刚需购房降价预期增强，传统的“金三银四”黄金季节不再。
王东认为，在成交萎靡的背后，重要原因是市场信心不足，各方预期不一。他说，多数购房者对后续政策及房价下跌抱以期待，加之限购、限贷等政策约束，这些因素综合在一起就造成了买方推迟入市的现状。“另一方面，银行存根吃紧，导致开发商资金链紧张，加之央行通过交替使用存款准备金率和贷款基准利率这两个金融杠杆来控制货币的流动性，抑制商业银行放贷，增加了开发商和购房者贷款的难度，抑制了商品住宅销量。”
商业地产销售火热
与住宅成交进入“寒冬”形成鲜明对比的是，商业地产市场一片火热，特别是办公物业风头强劲，成为开发商和投资者的“新贵”。
数据显示，郑州市市区非商品住宅批准预售面积41.49万平方米，环比上涨80.47%；非商品住宅销售面积21.9万平方米，环比下降73.81%。
在此背景下，一度淹没在市场热潮中的商务商业地产，以较为稳定政策环境、高回报投资，翻身做主，成为开发商和投资者的新贵。4月非住宅市场预售面积和销售面积都出现大幅增长，开发商加快推盘节奏，加大推量，中原万达soho、绿地之窗二期等等；面对大量的商业办公产品，消费者的回应也异常强烈，中原万达soho开盘日劲销900套，绿地之窗二期开盘当天也是一路飘红。
数据显示，郑州市市区非商品住宅销售1960套(间)，环比上涨99.80%；郑州市市区非商品住宅销售面积21.9万平方米，环比上涨73.81%；非商品住宅销售均价为10271元/平方米，环比下降26.06%。
王东说，在新的政策环境下，从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流、购物中心等如雨后春笋般出现，沃尔玛、家乐福、大商等国内外大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业将面临空前大变局。
