商业地产迎来春天由多方利益促成
新闻背景
外资：
对人民币升值预期高 大量涌入
在人民币升值的预期下，全球都爱人民币资产，正当银行对房地产限制贷款的时候，大量的外资云集，开始“抄底”中国的地产。有媒体报道说，拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市，2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
事实上，由于银行贷款日趋艰难，而其他输血渠道也几乎被封死，不少房企将目光瞄向了海外资金，这些海外资金，也看好中国的经济和城镇化，因此，他们布局的多是商业地产。不仅仅是外资看好中国的商业项目，内地房地产企业，很多早就开始布局商业地产了，以前滞销的商业项目，如今迎来时来运转，似乎资金将商业地产看成资金的避难所和升值的工具了。
房企：
住宅遭限 转投商业地产
为何商业地产突然麻雀变凤凰？在以往，商业地产之所以黯淡无光，总是出现商住倒挂现象，主要在于，住宅转让的税赋低，而转让商用住房的税赋很高。但是投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都用于缴纳税收。而养一个铺或者写字楼，需要很长时间。对于开发商来说，有句话叫做“做住宅的是小学生，做商业的是研究生”，其实这句话并不是从水平来说的，而是说明，商业地产获利不如住宅地产来得快，来得稳妥，因为住宅开发周期短、见效快，而且比较稳定，很少出现烂尾楼。但是，商业地产往往与经济形势挂钩，风险比较大。所以，中国的开发商，宁愿做住宅而不愿意做商业地产。
但是，不是商业地产减少了交易费用和税费，才导致资本蜂拥而至，而是因为当下的投资市场已经没有路径了，资本才愿意到商业地产来避险。其实，这不是市场经济的改进，而是行政手段迫使资金和资源在扭曲的基础上进行配置，金融危机爆发后，很多资本选择商业地产，也是期待将之作为避风港，但是，毕竟商业地产与实业经济形势密切相关，最终是迟于住宅市场晚一点调整而已，但是，商业地产的复苏，却要晚很多。由于国内逐利资本太多，又不好炒作日常用品，且鉴于中国资本市场的重大缺憾，投资者不约而同地将目光投向了商业地产。
政府：
商业地产 减税或正当时
要想减轻游资和保值资本对住宅市场的冲击，当前最重要的是减少商业地产的税费，让更多的企业拥有写字楼、商铺等投资品，同时能够避免对实体企业造成重大的冲击。越来越高的税费等交易成本和持有成本，使得持有者的压力越来越大，必然转嫁在房租上，这导致中国商品流通环节的成本高企，中国物价不断地上涨，给老百姓和企业，都带来了沉重的压力。
从某种程度上来说，商业地产给城市带来了人气和便利，让城市更加繁荣，因此，地方政府也不能不做一点贡献。商业地块的价格走势也让地方政府乐于其中，因为商业地产价格的上涨，使地方政府无论在住宅土地出让，还是商业地产出让方面，都获得了很大收益。因此，如果今年住宅市场受到了限制，商业地产肯定是地方政府的重头戏。
优惠频出 激发购买者热情
“抄底”2011——住宅篇
开发商增加赠送面积、附带精装修、“零月供”、送车库等优惠频频出台
■ 记者 杨双竹
限购以后，大多数家庭开始珍惜这个只有一次的置业机会，不再抱着投资的心理去置业。所以这部分家庭选择一次性置业时，越发看重区域的成熟、便捷以及环境和配套的完善。随着楼市成交量的持续走低，越来越多的开发商开始推出优惠打折，购房者的热情又再度活跃起来。首次置业及改善型需求集结的两股力量，是否能在接下来的几个月内集中爆发？
目前大家谈论最多的话题无非是：房价会跌多少，何时该抄底？市场是很难预测准确的，但市民关心的这个话题至少说明了三个问题：一是在国家加大楼市调控力度的政策背景下，房价下跌被看作是大概率事件；二是下跌的时间和空间到底有多大不得而知；三是大家都在谈抄底，说明未来楼市依然被看好。
在楼市中“抄底”，抄的是什么底？或许这个字眼立刻让大家想到了“最低价”、“尾盘清货”等，有人要质疑了：这是不是在鼓励购房者现在买房？实际上，这是一种误解。这里要讨论的，是通过房价浮动的蛛丝马迹，建议购房者综合考虑价格、品质因素，锁定自己想要购买的楼盘，伺机出手。
市场中从来不缺乏有实力的卖家，而是缺少升值潜力空间大的楼盘。在楼盘品质化愈发明显的南宁楼市，高性价比成为楼市投资的焦点，楼盘未来的升值空间将更为购房者所关注。限购令一下，楼市成交量的急剧下跌不仅表明了投资势头的“被刹车”，也滋生了购房者的观望心态。一些开发商顺势推出优惠促销策略，以期拉动成交量。业内人士坦言，其实现在开发商都在“扛价”，虽然很多楼盘对外报价有小幅上涨，但项目由于增加赠送面积、附带精装修、“零月供”、送车库等多种方式，计算下来等于价格还是总体微降。
以最近活跃度最高的兴宁区为例，荣和·山水绿城此前开盘数次热销，主推的依然是89平方米2房变4房的热销户型，目前均价6600元/㎡，十分“抵值”。作为城北成熟中心的品质大盘，这个价位还是非常具有吸引力的。江宇世纪城继开盘大卖后，加推数10套房源，面积为67-122平方米，均价约6300元/㎡，并可享有多重购房优惠，吸引了众多刚需客户。盛天果岭5月28日将开放新售楼部，现场总经理签售特惠每平方米6900元。
青秀区的活跃度有所降低，但推货量依然很大，从近期推出货量的楼盘看，价格均具吸引力：汇东天阔目前尚余部分面积为85-115平方米的户型在售，开盘时起步价6900元/㎡起；润华·尚城街区的在售房源十分丰富，85-140㎡的2房、2+1房、3+1房、楼中楼弹性户型一应俱全，均价8000元/㎡，5月28日新售楼部(埌东客运站对面)即将全新开放。据了解，该片区的大部分楼盘仍旧坚持“扛价”。尤其是热点区域的一些高端项目，价格更是不跌反而略涨。
西乡塘区的龙光·水悦龙湾在上周开盘时推出了一批79-115㎡高弹性空间的N+1N+2房型，最大的赠送面积高达39.6㎡。同时价格上也给予了极高的实惠，最低起步价仅5770元/㎡。
为什么大家都在谈抄底？原因很简单，那就是未来楼市仍被看好，房价长期来看仍预期上涨。再看另外一个现象，虽然平日里售楼处的人气降低，但在开盘几日后依然出现供不应求的现象。这也说明了真实需求的存在。“一来我还想再多方比较一下各楼盘的性价比，二来近期大家都希望能抄底，还是再观望一下吧。”正在给父母寻找改善住房的黄先生表示，出于生活便利和环境安静程度的要求，他已亲临现场看过很多楼盘，至于何时出手他却表示并不着急。
其实尽管政策的力度和降价预期使得楼市的投资需求被“速冻”，但刚性需求长期存在，未来随着政策的逐步明朗，观望情绪逐渐消退后，楼市将出现回暖，被“冷藏”的需求将再次爆发热情，推升房价。现在购房者要做的是密切关注国家政策及市场动向，实地踩盘。因为只有做足功课才能在机会出现时牢牢把握，而不是错失良机。
