限购令后纠纷无数 郑州中级法院法官解读案例(3)

　　说法：有人想到用伪造纳税、社保证明及假离婚、假公证来应对限购令。在一时得到好处后，由此引发的风险也不期而至。

　　夫妻假离婚，将婚姻关系期间取得的两套住房分给夫妻一方，另一方以名下没有住房为由再去购买一套住房。此种行为可能导致分得两套房屋的夫妻一方，假戏真做，假离婚后拒绝复婚，使在离婚时没有分到一处房产的一方落得人财两空。

　　郑州限购令规定，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。为了规避这一要求，购房人与某公司串通，该公司为其补缴了1年的社保后，使不符合条件的购房人取得购房资格。但出具假证明的公司将会面临劳资纠纷的风险，既然为员工补缴了社保，证明公司与员工之间有劳动合同关系的存在。一旦发生纠纷，公司将很难证明自己是清白的。

　　案例六

　　买方与中介产生的合同纠纷

　　赵先生单位搬到了东区，自己住在西区上班很不方便，于是通过中介，看中了东区一套住房，很快与房东及中介签订了合同，并向中介交纳了5000元中介费，由中介代收4.5万元定金。限购令出台，赵先生已无力支付首付款，因此要求中介退还中介费和定金，可中介只退定金，不退中介费。中介认为房子买卖不成功，责任不在自己，中介费不应退还。

　　说法：限购令出台后，有关部门及房地产经纪主管机构也要求中介公司在撮合房屋买卖双方成交房屋时，应如实向买卖双方说明限购令要求，避免因此而发生法律纠纷。如果中介机构在明知或应知购房人不具备限购令要求的购房条件，或房屋出卖人违法出卖房屋的情况下，仍然居间撮合双方签订购房合同，因此解除合同的，中介机构不能收取佣金，对已经收取的佣金应当退还，并应承担相应的赔偿责任。

　　不是由于中介机构的过错，而是限购政策的变化，导致了房屋买卖行为无法进行下去，中介机构不承担相应责任，但其应协助买卖双方解除购房合同，然后，可依据提供服务的项目，收取相应居间服务费，这种情况下不存在违约情况，也就不存在损失赔偿问题。

　　案例七

　　误读限购令产生的纠纷

　　崔先生购买开发商新开发的公寓楼，双方签订了认购书，崔先生支付了定金7万元。在签订正式商品房买卖合同时开发商才告知，该公寓不是商业用房，也属于限购范围，崔先生因为限购，要求开发商退还所付定金，但开发商认为是崔先生违约，不予退还引发纠纷。

　　说法：买方购买商业公寓误以为不受限购令约束，但实际上商业公寓的使用年限是70年按住宅在限购令范围内，因此无法过户，买方要求解除合同返还已交纳款项，卖方不同意引发的纠纷。

　　此类纠纷属于签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付给卖方的定金，卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。