N方会谈
本期嘉宾(排名不分先后)：新鸿基地产成都公司总经理程伟、泉嘉联地产总经理侯红权、中成房业总经理孙红
2011年年初，国家颁布“国八条”，明确加大保障房建设力度，计划2011年中国保障性安居工程住房建设规模将达到1000万套，相比2010年的590万套，增长了70%，保障房建设规模创历年之最，如此巨量对楼市有何影响？
成都楼市
面临结构性调整
程伟泉：2011年国家保障房建设规模将达到1000万套，有消息说今后5年将达到3600万套。从长远上讲，如此巨量的保障房建设，对整个楼市还是有比较大的冲击。保障房建设的政策背景是值得研究的。其目的，一是为了配合中国长期发展稳定，让每一级的市场都有发展的空间；二是给置业投资者一个多重的选择。
保障房量很大，但是户型相对比较小，且主要针对的是住房“刚需”群体，是由政府投入资金解决中低收入者的基本居住问题。值得注意的是，在一个市场中，如果没有低端就没有中端，没有高端。每一个梯度的消费者在满足自身需要后，经过一段时间的发展达到了下一个阶段，就可以实现跳级，这种合理的梯度对房地产市场有非常重要的意义。
侯红权：政府对这次调控“三限”的初衷就是给保障房腾时间，顺应大势调整楼市结构。这个前提下，保障房的推出对市场是有益的。
我个人判断，保障房会对楼市的结构产生较大的影响，涉及到的方面包括：供应结构、消费结构、发展商的结构都可能随之发生一些变化。
就供应方面，从长期来看，1000万套到3500万套保障房的建设。但是这个比例在目前的市场中占比并不高。在中国香港保障房比例为46%，新加坡为85%。中国应该达到40%以上才比较合理。由此房地产市场将出现结构性的调整，过去保障房的建设速度有限，不少商品房代替了这一市场，未来商品房会逐渐淡出满足最基本居住需求的保障房市场。
从消费上看，未来商品房的目标客群，将主要针对经济状况较好的群体。而保障房则将承担普通老百姓最基本的居住需求，投资客也会减少在这类市场的比例。
从发展商结构变化上看，现在大多数发展商都是在以量取胜。真正持续走精品的发展商目前还并不是主流。随着大量保障房的供应，发展商的发展模式也必然有变化，从量向质过渡。而这一过程中，品牌发展商的优势将得到更大的凸显。从目前成交的情况看，总量在下降，但是品牌发展商的量，比如万科等还在往上走。
孙红：从数据上看，1000万套保障房，假如按照60平米一套进行计算，就是6亿平方米。相对于整个市场的成交量来说差不多是60%。但是我们要分析保障房的类型，其中真正与商品房有竞争关系的主要还是其中的经济适用房和限价房部分。
以成都为例，经济适用房为35万平方米，限价房为70多万平方米，两者相加对比成都一年市场总量1700多万平方米，差不多6.3%，比例很小。所以保障房的实际影响还是有限的。
从市场上看，实际上保障房不论是出租还是出售，对周边市场的具体影响还是不明显的。保障房、限价房一般来讲其房价会低于周边商品房15%—20%，但其实价格并没有低下去很多。
相对于价格之外，还是应该有大量的购房者会对品质更高、价位并不是很高、后期物业服务更好、社区环境更优越、配套更齐全的房屋产生购买欲望和下手购买。所以保障房会对未来的投资方向有所改变，从中国香港和新加坡来看，有能力的投资者还是趋向于品质更高的中大户型。
保障房
对市场冲击有多大？
程伟泉：“双轨制”走下去，在短期内会有一些影响，但不是主要的。在香港，保障房对发展商影响不大。因为保障房只是满足最基本的居住需要。在品质等方面，它有无法体现的地方。
在香港保障房上市5年以后，付出一定的土地价就可以流通。但据我的了解这种房源真实流通的并不多。所以我对保障房的变现能力也保持怀疑。
侯红权：从政府做保障房的初衷来看，保障房和商品房之间没有严格意义上的竞争关系，前者解决的是最基本的居住问题。当然如果它也兼有了和商品房一样的投资功能是不对的。这样国家投入解决人民基本居住需求的资金是没有得到有效的循环。
孙红：短期有竞争，而且是在中低端市场上的竞争。这个通过市场化的手段可以逐渐解决。要看到保障房政策调整，对中国经济民生的发展有积极的作用，政府在承担一个责任，即确保低收入家庭的“居者有其屋”。当下，房地产在市场细分上越来越精细化，今后发展商也会去开发一些品质更高端的产品，而淡出相对低端的产品。这样各自做各自层面的份额，客户也对号入座，这样以来就不存在竞争关系。
小户型
是否压力重重？
程伟泉：还是要坚持客户需求。虽然新鸿基地产少有把心力花在40—70平方米这样的中小户型。但是不代表我们不参与这一产品线。比如在东大街的区域，我们就针对了投资出租的考虑设计了90平方米的商务公寓，酒店式管理。虽然也是90平方米，但是很明显这一产品和保障房之间没有一点冲突。
侯红权：在城市化的进程中，随着进城的农民、毕业留城大学生等的增加，房地产的需求扩大了。保障房跟不上这个需求的激增，部分商品房充当了主力。加之，保障房可流通，所以有一部分保障房与商品房出现了市场的重叠。不过这个影响是非常缓慢的。而且最少也要3-5年在显现。在土地相对有限的今天，保障房的土地也在可开发的土地资源中划分。资源有限的情况下，发展商应该思考自己的定位。同样是90平方米，过去那种“糊里糊涂卖房，糊里糊涂赚钱”的方式肯定是不行了。
孙红：同面积的物业之间是有差异的，地段、品质、价值、发展商品牌等等方面都存在差异，当保障房的品质不能满足居住者更高的居住和生活需求时，他们又可以去买一个更好一些的物业。不可否认，一般情况下，大多数保障房在区域、地段、产品品质上都比商品房要差一些，为此在住房刚需这一块，即便有价格悬殊，保障房也难以对面积在90平方米以下的普通商品房造成实质上的冲击。以目前我们代理的南延线的英郡为例，也有不少70—90平方米的户型，但由于产品本身区位优势、设计品质、功能配套等都非常高，所以即使有竞争但还是有消费者买单。
