开发商
如何面对保障房冲击
程伟泉：这一点说来，新鸿基地产还是积累了一些经验。39年来，我们一直都坚持走精品路线。在公司“以心建家”的理念下，我们开拓的是长期利益，而非短期效益。客户买房子是终身的事，40、50年，有可能从一代传递到下一代，所以不能靠赚短期利益发展。
我们在香港开发的很多项目比周边高出了20%-30%，但是客户还是会购买我们的。因为我们在设计、施工、用材上有很多比别人更多的投入。这样的产品不是一二天的事，在发展的过程中慢慢与其他产品拉开了差距，逐渐建立起客户的认同感。客户为了长期投资的保险肯定会选择我们，而我们公司的长远利益也得到了保证。
侯红权：对于我们代理公司，现在代理公司要发展下去一定要对发展商有价值，我们也希望和每一个客户建立一种长期共同发展的关系。发展商经过这么多年不断地洗牌，现在的发展商大多都是有想法的，发展策略清晰。现在我们服务的企业大都是上市企业、自有企业……即使是中小公司也一定有自身的特色，这个已经非常说明发展商在这种政策的背景下将逐渐找到自己的突破口。我们代理公司在这种情况下，应给发展商当好智囊，让产品出现差异化。
孙红：任何一个公司都需要研究这个市场。因为，每个区域、区域市场，它的需求都是有差异的，而每个发展商都是希望能开发适销对路的产品，所以了解和研究市场必不可少。这样才会有差异化的竞争优势。对于我们代理公司来讲，我们都是提前介入到发展商的项目中去，和发展商一起就项目的定位和今后的销售进行研讨，从自身专业的角度提供一些建议。
商品房
如何实现差异化定位
程伟泉：现在政府开发保障房时，也在提高标准和要求，所以现在的保障房在品质上也越来越接近普通商品房。当然在保障房和商品房之间的差距越来越接近之时，开发商会拿出更多的收益投入到自己产品的品质、技术、设计、配套建设等上面去，从而拉开差距，提升自己产品的档次，保持自己产品的个性和品质。
从目前情况看差异化体现在产品，包括了外立面、配置、停车场、会所等；物业服务上，为客户提供的后期服务也是体现差异化的一个重点。当然这其中也有矛盾，保障房是政府从公益的角度出发，而开发商是从经营的角度出发。比如，我们最近在考虑做会所，从设计、修建到后期维护，这个成本是巨大的，而且短期是无法收回的，但是从客户长期来看，以后的居住都注重享受型，会所对客户未来的生活品质提升有很大的作用，所以我们选择了坚持做，而且档次要高。这就是一个拉开差异化很好的实例。
侯红权：从产品规划设计、工程质量、选材用料上都会有差距，而这种差距说起来是很简单的，重要的是发展商的坚持，而且要在保障房标准提高了之后，及时调整自身的战略，不断地与它们拉开差距。
孙红：不管是保障房还是商品房，在产品和用材、用料、施工、服务方面就是有差异的。比如有些保障房小区没有会所等配套设施，而大量商品房住区则考虑了会所等设施，这样无论是软件和硬件上，都是存在差异的。
购房者
如何在新形势下选择
程伟泉：其实简单地讲，四个字“量力而行”。另外还要看用途，是自住呢，还是改善居住环境，或者说是投资。不过，一个大的原则是如果要买房，那么要购买的物业一定要是一个长期保值，且保值、增值最大化的物业。那么怎么去找这类物业呢？那就得看一个开发商的信誉度、品牌、服务等等多个方面。给购房者提一个建议，买房可以“先上车，跟着走”。刚毕业买一个小一点的房子，等条件好了，慢慢换房。
侯红权：我们公司做过研究，大势低的时候，好坏一起跌，大势好的时候，好坏一起涨。但有一点是共通的，那就是具有人文、自然、品牌、环境等稀缺性、资源性的产品相对来讲就会更增值、保值。即使在当年金融危机下的香港，新鸿基、佳兆业等物业还是没有人放盘，对于投资人来说，是值得长期持有的。另外，物业管理的好坏也影响今后的走势，所以购房者要重视物业管理和物业价值之间的变化。
孙红：我前期看到一个学者的一篇文章，说的是房产在一个家庭中的财产比例占到了60%，所以尽管说房子的基本功能是居住，但是作为购买者还是应该考虑一个保值增值的功能。为此在购买时，对于相中的物业，要看几个方面：1、品质经得住时间考验；2、后续的物业服务优势；3、开发商的品牌；4、地段。具备这些条件的物业在增值速和潜力上要大一些。
调控政策
“双轨制”后不会退出？
程伟泉：即使在保障房相对成熟的香港，依然存在调控，调控和不调控不能分开来看，无论调控与否，都是基于是否保持一个稳定发展的态势。只要目标清楚，通过有序的调控达到“低端有保障、中端有支持、高端有发展”，调控应该说是一件好事。
孙红：即便是在新加坡这样社会保障体制很成熟的国家，也会出台相应的调控政策，所以说政策调控是一项长期的工作，不同的可能是政府会根据市场情况，在调控的时间、力度、政策出台方法上有一些差异和不同而已。
侯红权：教育、医疗、住房都属于国家的基本保障体系中的重要部分，调控是市场经济发展和计划经济之间的一种良好的平衡，将确保社会保障体系朝着有序、有利方向持续、健康行进。即使“双轨并行”，调控依然是必要的。（记者 张杨 彭永生）
