郑州楼市大户型热销 开发商精准营销助推市场

　“宏观层面上，这不是什么大事，具体到个案，却是不得不面对的难题。”深圳市泰辰置业顾问有限公司总经理周心罡这样点评大房子营销。

　　大户型房子由于总价、装修款、物业费的“三高”，操作不当会成为开发商较难出手的产品，到了二手房环节同样如此。据五维网调查，郑州市场上目前存有150～300平方米平层大户型和复式楼项目有16个，每个楼盘存量30～70套不等。这些楼盘中，2005～2006年开工的项目有5个，如四月天、帝湖花园、华林都市家园等，目前都已进入尾盘期；2010年前开工推出的楼盘有6个，如中原新城、正商蓝钻、正弘·蓝堡湾、亚星盛世等，这些项目均已受“90/70”政策限制，操作较规范，大户型少，基本没有销售压力；2010年后规划建设的新项目，正在陆续推出，对老楼盘的大房子有很大的比较优势。

　　大房子并非都好卖

　　限购情况下，买房的机会珍贵起来，自然要从多方面综合考虑出手才行，这给一些面积大的产品带来了营销契机，“一步到位”、“终极置业”一度成为报纸广告的沸点词汇。

　　郑州新芒果房地产有限公司副总经理李涛认为，终极置业包含了改善型需求和投资性需求两种客户，目前，投资性需求已被政策打压，市场主流购房需求基本是改善型的。“终极置业只是一时的概念，并不适用所有楼盘。淡市下，拼的更是综合品质，低品质的大户型有可能遭遇市场危机，高品质大户型仍能叫好又叫座。”

　　李涛指出，由于“90/70”政策出台后的产品进入兑现期，大户型日渐成为稀缺资源。“新芒果·和郡5月22日开盘后，大户型一举售罄，销售情况的火爆反映出市场对大户型的强劲需求。”

　　数据显示，目前郑州楼市面积在120平方米以下的户型占总量的63%，未来市场的主流产品面积依然会越来越小。在高房价的重压下，普通购房者对价格的承受能力有限，只能选择更小的房子以及更远的区域来购房。周心罡认为：“在这种大背景下，大房子有其特定的价值优势。前几年，没有政策限制，个别开发商设计失误，盲目做大，造成现在还在低价推销，新楼盘已经不大可能出现（大户型）积压。” 郑州未来远大置业有限公司总经理张子玖告诉笔者：“很多大房子卖得都很好，卖得不好的只是个案。”

　　帝湖花园营销总监董政以中原区为例，向笔者介绍了开发商对大房子销售的感受。他指出，中原区同时期内大户型的产品并不多，开发商对大房子销售压力的感受却不可同日而语。升龙的中原新城也有几十套180平方米的大户型，但是，由于其主力户型（小面积）的产品较多，大户型就可以随行就市，作为差异化产品提供给客户，成为大楼盘的优势。“这类似于大超市里的大件商品，由于淹没在众多的小商品中，会给客户造成货物齐全、实力很强的印象。”他打比方说。与中原新城相距不远的另一家中原区楼盘，小户型只剩十来套，大房子却有40多套，客户来了就要看100平方米左右的，售楼员都快崩溃了。帝湖花园策划部经理魏新波告诉笔者，帝湖花园大房子的销售情况不错，在近零成本推广的情况下，每个月都成交十来套。魏新波笑着对笔者说：“很多媒体都说，我是极少数说现在市场很好的人。”