“我们并不担忧没人来申购，现在民间流动的资金太多了，房地产限购、股市低迷，这些资金都正在自谋新出路。”一家信托公司云南区域负责人说，6月份房地产信托成立规模为243亿元，占比为49%，平均预期年化收益率同样是最高，达到了10.06%。此外，从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托依然以9.72%位居收益冠军。
这种说法也得到了不少人的认可，马先生此前就在为自己手里的500多万元闲散资金苦恼。“放在银行肯定不划算，通过担保公司借给他人又担心到期收不回来。”马先生说，一番权衡后他决定将钱投向房地产信托。
当然，房地产开发商要想借道信托计划募得资金，支付的成本则要远远高于银行贷款。
“目前来看，房地产信托的年融资成本多数都在20%左右，部分项目甚至接近了30%。”一家国内知名信托公司云南区域负责人透露，当银行不再向开发商和购房者轻易敞开与房地产相关的贷款大门，双向的挤压效应让开发商们不得不寻求新的融资途径，而其他渠道的融资显然让开发商们正支付着高昂的利息。
“开发商融资的渠道其实不多，除了传统的私募、融资担保、民间借贷等方式外，借道信托公司发行房地产信托也是无奈之举。”昆明一不愿具名的业内人士透露，眼下看来，房地产开发商的日子正越过越紧巴，融资的成本也呈现出了急剧上升的趋势。这位人士透露，房地产开发商若是通过融资担保公司搭桥，进行民间借贷，在确保有抵押的前提下，每个月的融资成本在6%左右。“一般担保公司还要审核抵押物的质地，对担保公司而言最佳的抵押物就是不动产，例如已有了产权的房产或商铺等。”
而昆明一城中村改造项目开发商财务总监说，虽然监管层原则上不再审批新的项目开发信托融资计划，但并未禁止股权融资信托计划。在这位人士眼中，在银行不再向房地产开发商发放项目开发贷款的背景下，信托行业已经成为很多房地产公司的主要资金来源之一。
绷紧的“最后一根稻草”
6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，项目开发商是总部位于杭州的绿城房地产集团有限公司，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。
“我了解的一些开发商愿意给的借贷利率：短期高于36%，长期高于24%，也听说过更高的，但没确证。”乐港投资管理(北京)有限公司CEO陈龙在微博中如此点评，“前几天我收到了销售绿城平安信托产品的手机短信，我的判断正在成为现实，即：绿城可能熬不过这次危机。”
监管层也看到了这种风险，进入今年以来，几乎隔三差五就会传出房地产信托被叫停的消息。
此前有消息称，从6月17日起，国内主要信托公司已经暂停除保障房以外的房地产信托业务。一名大型信托公司的高管在接受媒体采访时说，“银监会目的很明确，让一部分小房地产商‘死掉’。这次喊停是动真格。”
这次监管层并未以红头文件的形式下发，而是采用了电话逐个通知，通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停，这就是业界俗称的窗口指导。
此外，监管层还要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。而在此前，这类信托计划采取的方式都是信托计划发行后再向监管部门报备，“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。
“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。
这其实并非监管层第一次“叫停”房地产信托，早在2010年2月，银监会也已出手控制。去年末，银监会又曾发出了一份《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。
这份看似平常的文件，却成了套在信托公司和房地产开发商头上的紧箍咒。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。
