天津二手房连续四个月下滑 8月价格或现松动(2)

　　央行年内第三次加息5年期以上房贷利率破七

　　2011年7月7日，央行上调金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这是央行今年以来第三次加息。至此，5年期以上房贷利率继2008年10月以来再度上涨至7%以上。

　　我爱我家认为，本次利率调整是针对目前宏观经济中出现的CPI高涨、通货膨胀压力增大等问题而出台的货币调控政策。同时，对于楼市中的开发商、房产持有者以及贷款购房者的持有成本、还贷压力提出进一步挑战，尤其在楼市调控效果逐步显现的基础上起到促进作用，将使得房地产市场的调控更加深入：

　　首先，对于开发商来说，“双率”的调整将使其原有的融资渠道再次受限，尤其部分现金流吃紧、资金链紧绷且目前销售状况并不理想的商品房项目会采用“以价换量”的销售策略，从而造成部分项目价格的松动；

　　其次，对于房产投资人来说，尤其是通过低首付、高比例贷款购买并持有多套房屋的业主来说，加息无疑增加了其房产的持有成本。尤其对于所购房产集中于环外新房板块内的业主而言，将部分房源挂牌出售无疑是降低成本，减少压力的方法，短期内此类板块中或将出现集中挂牌的现象，房价随之出现震荡；

　　最后，对于自住型贷款购房者而言，加息将大大增加月供压力。根据我爱我家二手房买卖业务的成交分析显示，近70%的二手房购房者需要通过贷款购房，加息无疑将加重这部分尚未入市的自住型购房者的观望情绪而暂缓入市。

　　8月新房将集中供应活动频出带动二手房价格出现松动

　　根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，2011年上半年新建商品住宅成交量环比下降18.2%。进入下半年，在成交乏力及资金链持续吃紧的双重压力下，部分开发商已率先打出各种降价促销的优惠方式。7月已有不少楼盘纷纷上演促销秀，除提高优惠点位等传统方式以外，更有项目推出网上竞拍、半价房等新颖的优惠噱头，以吸引购房者的关注，换取阶段性成交量的上升。

　　据了解，下半年天津市将有77个新盘项目入市，其中8月将有31个项目预计开盘，占据了下半年开盘总量的近50%。我爱我家预计，在8月新房集中供应和各种优惠措施频出的前提下，二手房业主也将受此影响，主动调整挂牌价格：

　　从开发商的角度来说，成交乏力以及信贷紧缩均造成了其资金链持续的吃紧，“以价换量”的优惠活动将阶段性的缓解其资金压力，因此带来新建商品房价格的下探。而对于二手房业主来说，周边同类型新建商品房项目的价格往往是其定价的重要参照，新房价格的下探必将影响其心理价位。同时，对于大量以“卖旧买新”为目的出售二手房源的业主来说，新房降价将使其出售房源的意愿更加强烈，为尽快出手势必会重新调整其心理期望值。

　　7月“新国五条”的出台体现了国家对于下半年楼市严厉调控基调的再次重申，加息等货币政策持续从紧，无疑加重了购房者对于市场的主观观望，观望氛围将至少持续2-3个月左右。因此我爱我家预计，8月的天津二手房市场仍将难以打破观望壁垒，成交量将整体保持在4000套以内的水平，随着成交量的低位运行，部分片区的成交均价也将出现波动。(记者 冯丹丹)