2011年前两个季度房地产信托大增的局面或将不复，继银行收缩贷款发放范围之后，房地产信托全面收紧，开发商资金链进一步吃紧，众多中小型房企面临危机考验。
在高收益率的诱惑下，投资者助推了房地产信托在上半年的火爆，与此同时，大部分信托公司也纷纷发放起针对房地产的信托产品。事实上，早在今年5月，监管部门就对一些疯狂扩张房地产业务的信托公司进行过多番窗口指导，但效果不佳，持续升温的态势不可收拾。
在房地产信托产品售卖过程中，也出现过一些有趣的现象。例如，以前做房地产、搞煤矿的商人，因看不清国家调控方向，如今有一部分已不再做实体，反过来投资安全系数较高的房地产信托产品。从曾经向信托公司借钱的身份，转为信托产品的投资人。
“银监会每个季度都会给我们通报一些数据，比如房地产的销售率、库存率，硬性的指标我们肯定执行，重申的一些指标就更加关注。作为一个预警，我们要注意一个企业的动态、风险、节奏、手法等因素。我们这边也在不断地做一些压力测试。”一名信托公司从业人员向《成都报道》记者表明，他所在公司在对相关业务谨小慎微。
非主流融资渠道
2011年2月在成都市武侯区成功注册的成都鑫普瑞投资有限公司，以第三方理财的形式与国内各大信托公司展开合作，自3月份正式运营以来便开始代理房地产信托业务。该公司总经理张小丽称，目前房地产信托在鑫普瑞的业务中约占到1/3，“这个比例算大的了，毕竟这么长时间以来，很多信托公司的产品几乎都偏向于房地产信托。排名第二的是股权质押。”
“房地产信托”产生于2003年。是年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产企业申请银行贷款、个人申请住房贷款等方面做出了新的规定，如房地产企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发总投资的30%；贷款额度不得超过收购土地评估价值的70%；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，对房地产企业资金来源产生了较大影响，进而促进了房地产信托的产生。
近年以来，房地产信托发展迅猛，尤其在信贷收紧、房地产企业从银行贷款难度增加的时期内，房地产信托的发行量出现大幅增长的情况。而由于房地产企业能够承受较高的融资成本，房地产信托产品的收益较高，客户需求较大，信托公司也乐于推出此类产品。鑫普瑞总经理张小丽回忆道，“去年5、6月份乃至整个上半年相当火爆，那时发的信托产品接二连三几乎都是房地产信托。当时我都想卖房子(投资信托)了。去年做得比较好的应该是中融，另外还有平安。”
据世联地产市场研究部发布信息显示，截至2011年2季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。2011年2季度，房地产集合资金信托增幅尤为明显(同比增166%)，单一资金信托略有增长(同比增4%)。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
较高的年化收益率是促使房地产信托升温的直接原因。“小额(100至300万)一般是10%，上2000万的大概有15%。当然有些保守的信托公司，大额的年化收益率不会高于13%，小额也顺势低一些，但是大额和小额之间的收益差异不会特别明显”，张小丽介绍说。
与第三方理财机构相比，《成都报道》记者发现，大多数信托公司对房地产信托方面问题，因风声紧而保持缄默。这无疑是一个敏感期。当前，整个房地产市场限购、差别化的信贷等宏观调控政策对房地产市场的影响逐步显现，信托作为房地产开发企业银行融资之外的一个补充，在遵从金融监管政策及其导向的前提下，对房地产投融资市场的稳定不可或缺，但做过了则不利于市场的降温。这也是多家信托公司暂停发放房地产信托产品的直接原因。
即便如此，房地产信托仍未能上升到房企融资主流渠道的地位。西南财经大学信托与理财研究所研究员黄琦表示：“目前信托融资远未成为房地产企业融资的主流，房地产企业资金来源中最多有5%的资金来源于信托。”
股权迷局
由于国内大多数信托公司没能建立起一套自身的营销渠道，从而选择了与银行合作的路径——通过银行渠道代销产品。然而，随着银监会窗口指导，暂停多家信托公司房地产信托业务，再到银行纷纷阖上与信托公司合作的大门，无疑对信托公司的销售及资金募集产生负面影响。为抑制房地产信托规模的非理性膨胀，相关部门的监管力度正日益加强。
作为目前信托计划的主要模式，“优先劣后”的结构被广泛应用到房地产领域。某信托公司职员告诉记者：“‘优先劣后’这个概念，是对安全性、收益性的一种均衡设计安排。比如优先级的安全系数更高，收益则稍低，而劣后级安全系数相对较低，预期收益则相对低一些，投资者根据个人的风险偏好来选择，也有更细的分类，比如优先级、一般级(普通级)、劣后级。”这一模式使得普通投资者列入优先级享受固定收益，开发商进入劣后级持有浮动收益。
然而，这一模式却并没有达到银监会要求的“同股同权”要求。除少部分愿意拿出“真股权”的开发商外，大部分操作仍变相停留在“假股权、真债权”的现象上，在信托和开发商做工商股权变更之际，签订股权回购协议。毕竟，少有开发商愿意真正拿出股权与投资人分享其带来的收益。
为控制信托行业风险，银监会自2005年开始银监会就针对房地产信托出台了一系列的监管措施。直至2011年5月底，银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
“要是叫停，很多房地产企业面临的问题就比较大了。如果房地产信托真正做得很成熟，实现‘同股同权’，客户就能直接参与房地产商的分成，同时也不会导致房价涨那么高。现在造成了恶性循环，我认为政策性的调控是非常好的，因为大多数人没有钱。”鑫普瑞投资有限公司总经理张小丽表示。
