“叫停”房地产信托真相
与上市房企股本性海外融资相比，房地产信托具备迅速募集资金的优势，从而演变为政府宏观调控下的“救命稻草”。
据统计，2011年上半年，中铁信托(原衡平信托)累计发行信托产品670个、管理信托财产规模1256亿元。但这家公司在项目管理上却走得较为谨慎，内部独立形成了一套项目评审流程。该公司房地产信托部副总王云飞称：“我们考察一个项目可行性时，会优中选优，比如对开发商要用二级资质，项目要四证齐全，还有自有资本金不能低于规定比例等。另外，还有对企业的财务状况、销售能力、过往业绩、品牌、项目区位等进行全面分析，最后做出综合的判断，设计具有较高安全边际的风险保障和隔离措施。”其中，“四三二”标准为银监会硬性规定。
记者在中铁信托了解到，该公司在业务拓展和客户选择上，推行“大优客户”战略。“房地产信托的融资方主要对象为行业优势企业，这样一方面可以降低项目风险，也更容易得到投资者的认可。我们和成都本土的知名房地产企业保持了良好的合作关系，比如蓝光、置信等，同时还拓展了一些具有全国影响力的行业龙头企业，如万达、金科、首创等。”
同时，对于目前是否只重点考虑与房企前100强合作的说法，王云飞认为：“站在不同的角度对房地产企业的评价标准不一样，有可能排名靠前的企业是受资产规模和销售金额来评价的，而我们是通过风险评价指标来评价一个企业。小的企业也可以做得很稳健，大的房企也可能因为扩张太快也会产生风险。”
从大趋势来看，渴望融资的开发商越来越多，但金融行业收紧也是事实。中小房企和大型房企面对的问题大相径庭：在融资成本居高不下的信托领域，中小房企对投资人的回报率往往要高于大型房企，也就是说，在获取信托资金的同时也获取了资金成本压力。
中铁信托方面分析认为：“如果是大优型房企，它们的融资渠道相对更多，不会过分依赖房地产信托，所以他们对信托资金的回报率也要低一些。毋庸置疑，多数小型房企抗风险能力要弱一些。”与之类似的判断也来自西南财大信托与理财研究所研究员黄琦：“银监会‘叫停’房地产信托，对一些资金比较紧张的中小型房地产企业影响较大，但是对一些本身资本实力和销售能力较强的大型房地产企业的影响有限。”
实际上，银监会也并没有直接叫停房地产信托，他们的真实意图是，在依法合规、风险可控的前提下开展房地产信托业务。而另一个可行性建议——做房地产基金，目前尚未成熟。房地产基金意味着，投资人将交纳资金管理费、个人所得税，于房企而言，它们的融资成本也将水涨船高，利润则相应降低。自然，房地产基金的控制当中可能会遇到更多问题，因为它还未能走出探索期的迷雾。
银行
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
房地产信托
目前，信托产品存在制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充。
上市融资
分直接上市融资和间接上市融资。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。然而，上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
海外房产基金
海外房产基金的进入，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
房地产证券化
中国商业房地产证券化有几种形式可供选择。第一是房地产投资基金(简称“REITs”)；第二是房地产股票；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。
项目融资
项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。
金融租赁
金融租赁行为，属投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题。因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。 来源：成都报道
