楼市“拐点论”能否应验？

　　“金九银十”已经过半，在刚刚过去的9月和十一黄金周，楼市表现持续了7、8月间的低迷景象，累及“银十”形势亦不容乐观。同时，今年最后一季度也悄然来临，各方争辩已久的 “四季度将迎房价拐点”论调终迎来论证时刻。

　　【数据回顾】

　　“金九银十”成交惨淡

　　俗称“金九”的9月和俗称“黄金周”的十一长假，今年这两个时段的楼市表现却很难跟“金”字挂上钩。相比7、8月的传统淡季，9月上海一二手房成交均维持低迷。而在刚刚过去的十一房展会上，13万参观者之众恍然回归楼市盛世，但200余套成交的尴尬数字又一下将人拉回现实。

　　十一黄金周期间，2011上海房地产秋季展示会在上海展览中心举行。据主办方统计，4天参观总人数逾13万人次，几乎可与2009年楼市最热时期相当，旺盛的市场需求不言自明。但与此同时，房展会期间，包含异地置业在内，成交仅203套，共2.6亿元，与火爆的参观人数形成鲜明反差。

　　本届房展会吸引到250个参展项目，较五一房展会多出40%，规模有所增加，其中也不乏万科、保利、金地等知名企业的身影。被寄予厚望的打折促销并没有出现，房展首日，明确挂出“折扣”、“优惠”牌子的楼盘并不多，多数项目表示要去现场才能知道具体折扣，直到最后一日展会收尾，部分楼盘给出的折扣才明确一些。从各个楼盘的折扣幅度来看，10%以下占主流，难以打动人心，购房者反应平平，现场成交套数和金额难尽人意。

　　10月1日-7日，本被黄金周冲淡的假日楼市愈发黯淡无比，“银十”可说出师不利。根据同策咨询研究中心十一成交特刊数据，在今年的十一黄金周期间，全市成交面积65128平方米，同比去年下降149023平方米，成交套数722套，同比下降1348套，成交金额 115246万元，同比下降284222万元。全市公寓共有96个楼盘成交366套、37429平方米，别墅产品共有15个楼盘成交32套、7238平米，相比去年，均属惨淡。

　　【论道后市】

　　成交量取决于价格

　　金九不金，银十之始的黄金周也是黯淡无比。临近年底，各方普遍预测开发企业将抓住“最后时机”优惠放量回笼资金，冲刺销售目标，“四季度将迎房价拐点”的论调更是早已不绝于耳。

　　记者邀沪上房地产研究机构人士，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍、中国指数研究院副院长陈晟、同策咨询研究中心总监张宏伟、德佑地产研究主任陆骑麟，共同预测“银十”及其之后的市场走势，论道“拐点论”。

　　陈晟：十一房展会赶在了“金九银十”时段，参观者的踊跃体现了刚需、改善性购房者对希望了解市场的迫切愿望，而成交量的尴尬则表明，他们对价格并不满意。

　　今年最后时机的成交量取决于价格，开发企业不得不尽快作出决策。降价分为两类：品牌企业和品牌项目，一旦降价立即有人追捧跟进，购房者可以享受到实际剩余价值空间，为有效降价；而另一些中小企业的项目，购房者考虑更多的不是价格因素，降价也不一定吸引购买，则为无效降价。年关将近，对于有效降价来说，眼下应定下降价空间换取成交量，而对于无效降价，也应通过其他手段保护资金链的稳定。