济南土地市场：从“明抢”到“暗战”

　　如今，限购打乱了房地产业的前行步伐，“看空”预期增大，但房价僵持不下。然而相比房价微动，作为楼市生产资料的土地，其市场价格受到限购影响却更加明显直接。从今年5月份以来，济南市土地市场由积极拼抢到底价成交，从超限价到流拍，地价下行，溢价率走低，开发商拿地愈发谨慎。“地价走弱”不代表“房价下行”但传导效应不容忽视，正因此，接下来的土地市场何去何从，后期走势让人关注。

　　暗赌限购明年取消

　　“抢地”“超限”战火纷飞

　　今年初，受住宅限购和保障房建设政策影响，在经历一季度供地“低迷期”之后，济南市国土部门3月中下旬才对2011年度土地供应计划进行了公布。综合限购，地块增多，保障房入市等诸多因素，有业内人士预测：年内济南土地市场竞争趋缓，绝大部分地块不会多倍溢价成交，地王产生的几率近乎为零。然而经过一个季度的“饥饿等待”，市场上积压了强劲的拿地需求。从5月份连续上演的3场土地拍卖大战，一时间使得楼市悲观情绪逐渐淡化。

　　5月9日，年内首场拍卖抢地

　　苗头开始显现，当天13宗土地以挂牌价成交外，唯一一块竞拍土地双方进行了多达20余次举牌，最终由济南龙奥资产运营有限公司竞得。按照该地块容积率折算，该地块地上建筑楼面地价约为5751元，加上建安等成本及开发利润，建成后每平方米房价预计在万元以上。事后有业内人士评论，“这块土地高价成交可能给开发商释放“地价有效支撑房价坚挺，大可积极拿地”的信号。

　　果不其然，时隔两天后的5月11日，国土部门再次拍卖8宗国有建设用地使用权，除3块只有唯一报价人，以挂牌价成交外，其他5宗土地的竞拍过程，让人感受到了开发企业的拿地热情。其中2011-G028号地块吸引了精邦置业、空港置业等5家企业报名，经过97次举牌加价，该地块最

　　终被山东精邦置业有限公司以2.72亿元的价格竞得，溢价率高达191%，折合楼面地价约为3471元/平方米；而2011-G030号地块吸引了除济南本地外，还有来自日照、河北的外地的多达8家竞买企业前来竞拍。经过47次轮番举牌后，这块起拍价只有1.2亿元的居住用地，最终以日照安泰集团报出的2.85亿元落槌。但最后时刻，济南市国土部门以超过土地最高限价规定为由终止了此次交易。

　　原来济南市国土部门早有预料，为防地价“过分”飙高，提早设置了土地“限价”刹车机制，倡导理性拿地，避免引发高地价向高房价的信号传导。

　　显然，开发商刚刚点燃的拿地热情短时间内无法急速冷却。5月13日，与前几轮土地竞拍以中小企业为主状况不同，这次大牌房企中海地产、中铁置业、北大资源、重汽地产、山东黄金也加入了中小地块的争夺战，最后多块土地也因激情“触线”而被终止出让。

　　经过几次三番的抢地大战，开发商之前考量限购对拿地影响的心理预期一扫而空。究其原因，一位不愿透露姓名的开发商老总直言，大家在暗赌目前的限购政策到明年楼盘上市前会逐渐松动甚至取消。