“一方面拿地成本太高，投入也很大，另一方面，价格也是豪宅的一种标志。买家买它就是有信任感，如果跌了，他们对这个项目甚至这个品牌会不再看好，后果难以预计。”一位不愿透露姓名的某豪宅项目营销从业者告诉我们。
很显然，在价格带动销售的时代，要达到资金回笼，还是价格松动才能够出业绩，关键要看开发商对资金的饥渴程度。万业巴厘岛营销总监钱蔚认为，“一般来说，豪宅可以坐拥好地段好产品好环境，不理会调控，但是如果开发商需要资金活命，又没有其他现金流项目的话，豪宅被打折也可以理解。”
分析 开发商正在追求灵活的促销策略
就目前市场行情而言，9月销量过100套的项目除开首次开盘或大盘加推之外，数量骤减。在房源多于买家的背景之下，开发商的价格策略也在发生变化。
“不论是拉大均价区间，还是在一房一价的基础上诉求灵活的促销策略，都是开发商新的考量。”愿景集团营销总监付昊说。
“2008年是一环中心应作为价格标杆的产品太少，涨价大多数为二环左右的产品，价格水分大。2011年是一环内的产品又有量又有价格支撑。”在他看来，由于此次市场调整背景与08年盘整背景不同，因此在价格未下滑、市场观望依然浓厚的前提下，开发商摒弃以往的一次开盘，小步快跑策略而变成多次开盘价格慢速上涨，折扣逐步加大。
来自长沙市房产研究中心的分析数据显示，2011年商品住宅价格指数涨速较去年有所放缓，1-9月累计上涨25.84点，达到239.02点，月均涨幅为2.87点。
一方面，是已开盘项目保持价格的相对稳定，而另一方面，则是新入市项目开始采取新的价格策略。
实际销售价格低于宣传价格是常用手法之一。世联地产分析师介绍，早在2011年上半年，绿地中央广场在面市之前，对市场期望较高，早期对外宣传约在9500元/平米之上，但是到7月28日首次开盘，面市均价仅8500元/平米左右，开盘价格低于顾客心理预期，会很直接地提高顾客解筹率，保证快速走量。同时选择该策略的楼盘还有达美D6区、中一九骏等等。
而平价入市静观其变则是另一种方式。
在目前楼市不确定性因素多、整体政策环境偏紧的背景下，较多楼盘选择与自身项目品质、周边楼盘价格相匹配，如蓝山郡，开盘成交均价折后约5500元/平米，基本与周边市场持平。在这样的策略下，保证了对部分刚需客户的吸引力。
[个案]
再惨也惨不过2008
长沙房产圈的文艺青年谢栋，至今还记得2008年写下的那段忒煽情的文案：在这个胜者为王的游戏世界里，只有守住了阵地的战士才可以说，我看得到明天的太阳。
谢栋是湖南晨曦房地产开发有限公司策划总监。年纪不大，资历却深，已经在房地产圈混迹近10年的他，在“钱多，人傻，速来”的房地产黄金5年挥霍过青春，也经历过2008年那段苦不堪言的日子。
2008：“痛苦中前行，妥协中生存”
“现在回想起来，惟有用‘痛苦中前行，妥协中生存’这句话来来概括了。”谢栋说。那是2008年，当时在疯狂2007之后的政策高压下，楼市迅速从高潮冻结。“记得当年我们有一个纯住宅项目，在前期开盘三个月，只卖出16套房源。”
一个“惨”字，无法形容当时的他。即使是3年后，他依然有些不愿回忆。“我们面对着惨烈的现实，一口气推出了促销六大活动。”
这些促销包括，子母房买大房送小房首付、小户型公寓首付一成、购两房即送精装修、购三房免全额税费、保值计划(后续成交价低于目前，三倍赔偿)、样板房试住等等。“这些活动所让出的利润几乎到了我们能承受的极限。”近乎于割肉的行为，并没有预想中的那么奏效。“效果的话，只能说比开始要好，比竞争对手要好，坚持了半年，才慢慢渡过难关。”——从某种意义上来说，突如其来的金融危机挽救了谢栋们。随着政府救市的开始，房地产商们的日子开始好过了些，然后，就是又一波的疯狂2010。
日子似乎总是会轮回。即使是那么惨淡的2008年过后，开发商依然不会放弃疯狂的机会：2010年房价的快速飙涨，带来的则是旧事重演。
“给你多少潘也付不了银行的利息”
长沙市房产研究中心发布的《2011年1-9月长沙市房地产市场运行情况通报》显示，1-9月该市新建商品房累计销售备案1413.26万平方米，同比减少9.05%，其中住宅累计销售备案1280.03万平方米，同比下跌11.36%；其中，内六区新建商品房累计销售备案1037.05万平方米，同比减少6.87%，其中住宅累计销售备案942.93万平方米，同比减少8.58%。
而9月份长沙楼市颓势更是明显。数据表明，长沙市内六区9月份新建商品房累计销售备案面积为77.02万平方米，环比减少21.89%；内六区新建商品房累计销售备案套数为7218套，环比下跌24%。
“今年长沙各银行放贷难度空前，往年一个月能下来的，如今半年下来都算正常。”某股份制商业银行长沙分行一部门主管透露，长沙本土规模数一数二的某开发商一项目，在某国有大型商业银行做的60多户按揭，5月份至今，1户客户都没放贷。
谢栋又已经感觉到了似曾相识的紧张，却不再那么茫然。“今年出现的一系列困难，我认为再惨也惨不过当年。”谢栋认为，开发商只要把预期调低，利用资源，让客户的按揭贷款受限条件少一点，放款及时一点，基本上是可以度过的。再不济，破底价销售一部分，保证周期，坚持过明年后，会有起色的。
潘石屹喜欢讲市场结构，不做住宅可以做商务楼嘛；任志强喜欢讲供求关系，供求关系永远在这里，调控来调控去终究左手调右手。
中国的银行系统喜欢讲雨伞，这把伞是在晴天借给你，还是在雨天收回去，都是他说了算。从某种意义上，开发商只有自力更生才是王道，能在12月前回收到足够保证运营的现金流是唯一出路。就像谢栋说的，“毕竟潘总发行的潘币给你多少潘也付不了银行的利息。”
