调控剑指商业地产 二手非住宅转让按增值率征税(2)

　　市场

　　土地增值税按利润率征税缴费更低

　　据记者从部分二手中介了解的情况看，其实从11月中旬开始就有中介在进行非住宅二手交易时碰到了按增值率缴纳土地增值税的算法。荣城地产相关负责人在接受记者采访时就表示，一直以来两种征收方式都写在相关规定中，而昆明在非住宅二手交易中采用的都是按照成交价的1%进行征收，而另外一种按照增值率征收的方式日前才开始执行，而从该中介执行按增值率征收土地增值税算法以来，只遇到了一单交易。而从交易的情况看，由于房产的增值率不高，虽然成交总价很高，但由于增值率并不大，反而缴纳土地增值税的额度没有原来执行成交价1%的额度高，可以说交易的时候税收环节还少了一些费用。

　　从市场的表现来看，涉及到非住宅二手交易征收土地增值税的，大多是一些中介公司，从部分中介公司反馈的情况看，由于新的算法实施时间不长，加之目前二手市场成交总体较为冷清，所以还没有看到这一算法的调整对市场的影响，“明显可以感觉这种土地增值税征收方式对于打击非住宅项目的投机炒作行为的目的较为明确。”一位中介负责人在接受记者采访时表示。

　　业内

　　新征税方法将抑制商业地产投资

　　对于此次昆明实行的按增值率征收土地增值税来看，业内普遍认为将直接打击到本地的商业地产投资，“众所周知的是，今年由于楼市宏观调控，住宅投资受限，许多投资者把目光转向了商业地产项目。”业内专家刘先生在接受记者采访时表示，而商业地产项目回报除了放租之外，就是从二手转让中获利，如若按照增值率对土地增值税进行征收的话，对于增幅较为明显的项目来看，土地增值税增加必然会影响到投资者的收益率，这样会对投资者投资商业地产项目带来心理预期影响，这种影响将直接传导到新开盘的商业地产项目上，许多投资者会考虑是否把手头资金投入到商业地产项目上。

　　昆明高屋地产顾问机构总经理胡先钧则表示，根据他对昆明商业地产项目了解的情况看，昆明2006年前投资商业地产的人士增值5-10倍的现象十分普遍，如今按照增值率征收土地增值税的话将直接影响到他们的收益，增加变现的难度。他分析认为，非住宅转让环节征收重税，其目的意在增加转让门槛和难度，直接后果是降低投资热情，增加商铺销售难度。同时增加买卖胶着，重税谁承担？这个问题难以解决，如买家承担则卖房更难。其次，压缩投资利润空间。相当于个人和政府共享增值，而个人最终分享约四成至五成。

　　但胡先钧同时表示，昆明对非住宅征收重税，不会掀起民意波澜，因为这只是针对一小部分先富裕起来的人征税，与普通老百姓没多少干系，但对于投资客影响大，进一步影响商业地产开发。带来的问题是，住宅开发难，搞商业，商业地产转让受打击，民间的闲散资金投资更加困难。(毛建伟 贾娜)