坚持房地产调控政策不动摇 (2)

　　二、房地产调控的政策力度不能放松

　　随着房地产调控的实施效果逐步显现，部分城市的商品房市场交易量明显下降，社会上开始出现不同的声音。有些人认为，房地产业对国民经济影响面广，如果不放松调控力度，将引发房地产投资大幅回落，进而引发金融系统风险，加剧经济增速放缓趋势。对于这些疑问，必须进行客观分析，并作出明确回答。

　　(一)房地产投资增幅适度回落是正常现象

　　近两年来，房地产投资增幅较大，2010年房地产投资增速高达33.2%，2011年1至11月累计投资增速达到29.9%。房地产投资这两年增长较快有一些特定因素，一是在房价快速上涨的带动下，2009年房地产新开工项目大幅增长；二是流动性增长较快和通胀预期加剧，导致大量资金流入房地产领域；三是保障性住房建设投资规模加大。随着房价涨幅回落、通胀预期发生变化，预计2012年房地产投资增速将进一步放缓。2010年房地产开发投资为4.8万亿元，2011年1至11月累计投资为5.6万亿元，即使明年房地产投资增速有一定回落，新增投资量仍然很大。在持续多年房地产投资高增长之后，投资增速的适度回落有其内在合理性。

　　(二)房价合理回落不会引发系统性金融风险

　　从我国情况看，无论是个人住房消费信贷、房地产企业开发贷款，还是地方政府融资平台公司贷款，房价合理回落都不会引发金融风险。从个人住房消费贷款和房地产开发贷款看，近两年来，不良贷款比率都在逐步下降，2010年分别降至0.37%和1.26%。今年以来，购房的首付比例进一步调高，也在一定程度上提高了银行防范和化解金融风险的能力。从地方政府融资平台公司贷款看，虽然过去两年土地收益的大幅增长，使地方融资平台公司以土地抵押获取的贷款规模增加较多，但由此形成的地方政府债务规模总体上是可承受的，相当部分资产具有长期的直接收益和偿债能力，也不会由此引发系统性金融风险。

　　(三)坚持房地产调控有利于保持经济长期平稳健康发展

　　当前，我国经济增速放缓，既有全球经济减速和外部需求收缩的影响，也是我国主动调控和市场需求变化共同作用的结果。房地产市场周期与经济周期的变化具有一定的关联性。房地产价格和投资增速适度回落，对当前我国经济增速会形成一定的影响。但从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展，进而更好地推动我国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。

　　三、抓紧研究制定房地产市场稳定健康发展的长效机制

　　房地产调控政策虽已取得初步成效，但要从根本上解决房地产市场存在的深层次矛盾和问题，避免房地产市场出现大的波动，必须在短期调控基础上更加注重构建长效机制。当前，房地产调控取得的成果，不仅为房地产市场平稳健康发展创造了条件，也为构建长效机制赢得了时间。

　　(一)完善住房供应体系

　　要立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体，我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。