房企转型蜕变的阵痛已经开始

　　超越商品住宅的开发层面，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二阶段

　　金基置业董事长 徐正库

　　在持续强劲的政策调控下，我国房地产市场出现交易量萎缩，土地流拍增多，房价开始松动的新情况。为了巩固调控成果，本月上旬中央政治局强调坚持房地产调控政策不动摇。

　　深入研究国家有关房地产政策调控、经济发展思路、经济建设进行结构性调整的一系列举措，我们清醒地看到：国家调控房地产行业的政策，只是调控社会经济发展矛盾的一个基本措施；进行经济建设结构性调整，才是国家转型发展思路的根本举措。，主动进行转型升级迫在眉睫。

　　政策调控，促使房企经营调整

　　一是市场纠结。资本趋紧。国家持续收紧银根，今年先后6次上调准备金率后已达历史高点。而房地产开发投资持续处于高位，房企资金链全面趋紧。一年来房地产用于生产的原材料价格上涨60%—70%，融资成本上升40%—50%，工资成本上升30%—40%，房企平均负债率达到71.36%，高的接近200%。开发商谨慎拿地，使得土地市场陷入低迷，地方政府财政收入减少，保障房计划的实施受阻，住房需求矛盾却并未缓解。市场下行。一二线城市交易量持续下降，三四线城市量价有所上升，开发商放慢开发进度，供需双方由观望转向买方市场，调控重点城市部分房价进入下行通道。

　　二是调控初见成效。土地出让收入占地方本级财政收入比重，在去年创下历史最高的71%以后，今年一季度128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，4月份，迅速下降至786亿元，5月以来土地市场持续向弱。今年上半年杭州市土地收入同比下降62%。以此趋势，今年该项数据可能创下历史新低。地价领跑房价的趋势有所减弱，而地根吸住银根的局面还没改变。

　　三是调控还将延续。尽管11月70个大中城市的房价数据，再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观不断升温的三四线城市的楼市，可以预测，房地产市场的调控基调不会变。数据拐点并不代表市场拐点，国家统计局近期公布的数据显示，1-10月，全国商品房销售面积同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长32.9%。目前三四线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策仍将从严。就调控结果看，部分城市房价实质性调整刚开始，全国楼市刚步入探底盘整期。

　　四是行业步入调整。房地产曾是国民经济的重要产业，为拉动GDP增长做出过重大贡献。1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均1个百分点。随着国民经济三驾马车作用的调整，经济发展转向内需拉动，房地产业功能转向对经济和社会发展的承载作用，与其它新兴产业融合共生。其中城市发展的承载，包括城市运营、城市综合体、城乡一体化建设等；新型经济产业区的承载，包括开发区、产业园、产业转型基地建设等；内需型、消费性产业的承载，包括旅游、服务业、养老产业等。