房企转型蜕变的阵痛已经开始(2)

　　五是财政向稳定微调。央行宣布从2011年12月5日起，下调银行人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。对于此次下调准备金，我们认为，一是缓解流动性偏紧的压力，促进货币信贷合理增长。此次下调释放出3700亿元资金，有利于银行增强放贷能力。二是传递稳增长信号。在一系列控制通胀的政策组合拳之后，为控制经济下行风险，在外需不稳、经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上，下调存款准备金率，释放了重视稳增长的信号。但并不意味着放松银根，也不是放松房地产调控。三是维持房地产市场的健康发展。由于银行可以维持开发商原有的投资贷款，有望缓解房企的资金压力，但楼市深度调整大局不会变，货币政策的微调，最多只会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长。消费者获得贷款可能容易一些，但很难刺激房市。

　　客观认清困难，积极把握机遇

　　一是市场面临洗牌。国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有34个，环比持平的城市有20个；同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。目前房地产行业各种成本全面上升，利润大幅下降，导致房企开始寻求规避之策。截至10月上半月，房地产行业并购已达90余起，超过去年全年的并购数。另有一些房企通过抛售项目、转型矿业等其他手段，躲避财务风险，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的1/5。从7月份开始，涉及到房企资金链的政策就达6条之多，包括叫停海外融资、切断信托融资、抬高企业进入商业地产门槛、提高首付和贷款利率等一系列手段，融资压力将进一步加速行业洗牌。

　　二是企业面临重整。商品房市场将与保障性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择。从单一的商品房开发转向复合业态。从开发销售物业转向销售与持有型并举。要求企业整合能力提升，企业集中度提高。企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。

　　三是房地产企业确立新走向。目前，在房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动的同时，推动房地产企业开始思考转型问题。在商品住宅受到较大挤压时，以转向担负承载功能的转型拉开了序幕，旅游地产、养老地产、商业地产，逐渐显露出巨大的市场潜力。仅国庆长假，全国零售和餐饮企业销售额就达近7000亿，2010年旅游带动的产值更是达到1.2万亿。旅游业作为长期内需，成为地产业不错的投资方向。在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业异军突起，成为房地产市场新的需求。在城市化发展到一定阶段，房地产行业必然超越商品住宅的开发层面，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二阶段。

　　四是房地产依然存在投资潜力。在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢CPI的投资工具。通过房地产基金、信托等投资渠道，可以让民间资金参与到房地产投资中来，给一些资质不错的开发商提供资金，帮助其发展更好的项目。民生银行今年上半年房地产信托增长1700亿元。目前在银行“惜贷”、信托受限的时候，通过房地产基金，既改变了民间资金原来“炒房”的房地产投资方式，抑制需求盲目扩大，又为上游增加了资金供应，有利于未来的市场健康理性发展。