新年已至，盘点刚刚过去的2011年，杭州二手房楼市可以用“惨淡”来形容。 据透明售房网统计数据显示，2011年杭州共成交二手房12357套，其中五城区共成交10840套，与2010年(25337套)相比成交量大幅下滑，与2009年相比成交量更是不及当时的1/4，甚至比2008年的成交量还要少，是近五年来成交的最低谷。
关键词一：五年新低
成交量从平稳到萧条，成交均价从高位趋于理性，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。受到房产政策调控、银根收紧、新房市场降价促销等因素的影响，杭州的二手住宅价格指数呈下降的趋势。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，房东议价空间增大，而且平均降价幅度也有增大之势。
越来越多的投资型客户被挤出楼市，刚性需求占购房者的比例越来越大。虽然房价趋于稳定，但是市场观望情绪越来越浓厚，成交量接连下挫。
全年各月成交量中，仅有1月份突破2000套大关，全月成交2089套，10月份的成交量为全年最低，仅550套，更是五年来同比最低，传统的“金九银十”的成交量为全年的低谷。
2月、3月、4月的成交量在1000套左右，相对比较稳定。此后，银行连续加息，不断提高准备金率等，从5月份开始成交量逐月下降，10月的秋季房交会也未给楼市带来一丝甘露，反而成交量更少。一些小的中介公司顶不住压力，纷纷关门大吉。一些开发商为了生存或抢占市场份额等等原因，采用降价方式来促进销售，这个时候价格就成了王道，消化了一部分二手房购房者，使得二手房的成交进一步下降。
关键词二： 降价
据盛世管家市场部数据，2011年的成交均价是19623元/平方米，下降到20000元/平方米以下，与2010年(20207元/平方米)相比，下降了约3%。
从上半年开始，房价上涨的速度已明显放缓，到第三季度，房价开始下行，一方面，由于今年以来银行贷款政策不断从紧，市场上出现了观望的气氛，原本的卖方市场逐渐向买方市场转变，使房屋转让方在市场博弈中，部分急于出售的房东议价空间提升较大；另一方面，从目前房屋类型看，市中心老房子因为房龄老、户型偏差等原因，在交易中被不少政策所制约，而购房者考虑到居住的舒适度也不太乐意购买此类房源，使得上半年来老房子的成交价格有所下滑，由此也在一定程度上影响了房价上涨的趋势。第三方面，开发商的促销力度，对二手房房东和购房者的心态也产生了一定的影响。
受周边一手房的影响，房东不得不降价。桥西板块的银树湾，年初约22000元/平方米，12月的成交均价18500元/平方米。南北西岸年初21000元/平方米以上，12月的成交均价17000元/平方米。申花板块的万家花城年初的时候价格在25000—26000元/平方米，目前成交价格在22000元/平方米左右。广宇西城年华年初的价格25000元/平方米左右，现在的成交均价在22000元/平方米。
银行对房龄过老的二手房房贷控制较严，使得市中心的老旧房子小区降价最快。比如德胜小区年初的成交均价在20000元/平方米左右，现在成交的价格在16000—17000元/平方米，从年初到现在降了3000元/平方米左右。景芳小区年初23000元/平方米，现在18000元/平方米左右。
虽然学区房的价格一直比较坚挺，房东心态也比较稳定，但是采荷区块的不少房东hold不住，价格开始下降。采荷学区房，年初成交价基本维持在26000元/平方米左右的价格，个别甚至达到28000元/平方米，但目前挂牌价一般松动到23000—24000元/平方米左右。
在一片降价声中，有的高端小区价格没出现普遍下降，但也基本无成交。例如，春江花月小区，价格依然坚挺，这与它的户型、小区、地段有着直接的关系。因为价格坚挺，因此成交量微乎其微。
