■记者调查
通州：多个在售楼盘短期内难再开盘
“购房者的心理价位越来越低，下一期开盘时间、开盘价格根本没法定，也不敢定”，通州某在售楼盘销售人员对本报记者如此表示。
据了解，该楼盘于2010年底首次开盘获得购房者的认可，签约率接近百分之百，到2011年7月再次开盘时，销售价格略降，销售率下滑却已超过50%。而到2011年12月中旬三次开盘时，签约率仍为零。
事实上，通州不少在售项目都面临着同样的窘境，要么是老项目不能轻易降价，但必须面临销售率日益惨淡的现实；要么是已经降价开盘的纯新盘，在购房观望情绪日益严重的背景下，却不知后续价格应该如何定。何时再开盘、如何定价，成了这些在售项目目前集体最难以回答却不得不面对的难题。
京贸国际城从2010年底26800元/平方米的最高峰降到19800元/平方米，因为一次性降价7000元/平方米而成为有名的“北京第一降”。2011年下半年，随着调控的持续，京贸国际城售价再一次从19800元/平方米降至15000元/平方米，最低起价仅13400元/平方米。该项目销售人员对记者表示，预计今年年中左右将再次开盘，而受益于周边地铁开通的利好消息，售价也将水涨船高。
值得注意的是，京贸国际城前期虽然以低价入市，但实际销售情况却并不理想。据北京市房地产交易管理网数据显示，该项目2010年11月底入市420套房源，虽有7000元/平方米的惊人降幅，但时至今日，成交也不足285套。2011年10月，在该项目价格降至15000元/平方米之际，再次获得424套房源预售，销售依然起色不大。
业内人士认为，交通利好已经难以成为通州新开楼盘的主要卖点。目前，地铁八通线周边在售的商品住宅项目有9个，如华业东方玫瑰、天时名苑、M5·朗峰、金隅花石匠等，这些项目均以普通住宅产品为主，均价普遍在15000元-18000元/平方米，从成交情况来看，2011年12月仅有6个项目实现了成交，共成交83套。
“虽然这些地铁沿线项目具有相对便捷的交通优势，但各个项目间的同质化竞争还是比较激烈的”，亚豪机构副总经理任启鑫表示，在当前市场大势没有明显改观的背景下，未来一段时间内成交量难有明显起色。任启鑫预计，未来一段时间，通州在售项目面临的竞争环境仍然非常严峻，区域房价走势仍有继续走低的可能，且项目间的竞争会进一步加剧，成交量总体会在低位徘徊，这也是多数在售项目谨慎开盘的主要原因。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，随着购房者入市量减少，而且经过接近一年的消耗，限购后有资格入市的购房者观望程度加强，对房价下调期待继续增加，目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商定价若不出现大幅松动就很难换来成交量。
大兴：心理预期一再下探
2009年火热的大兴楼市在经过去年调整之后陷入深度观望之中，记者元旦期间走访大兴黄村区域几个知名项目售楼处发现，项目销售大厅格外冷清，一位销售人员向记者表示“由于1月假期较多，好多同事都提前回家过年了。”
大兴楼市起步于2009年，在土地大量供应、城南2900亿发展规划、宜家进驻以及众多知名房企集中涌入等众多利好作用下，在短短两年内迎来如日中天的高速发展。房价也从2009年初的1.2万元/平方米，直线突破2万元/平方米，随着去年楼市调控的发力，大兴楼市出现两次探底。
2011年7月2日，旭辉御府借11周年庆推出100套特惠房，起价17600元/平方米，较此前21000元/平方米的销售均价下调3400元/平方米。据悉，选房当天特惠房户型便被抢订一空，而在此前的近一个月时间内，该项目仅售出6套住宅。除此之外，大兴多个在售项目随后也纷纷打出降价大旗。
11月初，黄村老盘领海朗文世家宣布从16100元/平米起调整至13200元/平米起；随后金地仰山、旭辉御府等楼盘也推出特价房源，虽然这些项目只有少量的特定房源降价，但直接拉低黄村和整个大兴区域房价心理预期。
去年11月入市的龙湖时代天街更是成为北京楼市调控后“日光”的范本，11月，龙湖时代天街以1.18万元/平方米起价开盘，随即两百余套房源销售一空，成为了一年来京城首个开盘售罄的“日光盘”，也让沉寂多时的楼市出现了一丝转机。链家地产数据显示，在新房住宅整体签约率持续下降的同时，低价项目却保持相对较高的成交，成交量略显回暖态势，实现销售金额6亿元。此前几乎零利润开盘的龙湖时代天街，截至目前已成交229套，均价低至10729元/平方米，为11月新入市楼盘中成交量最高的项目。
虽然大兴开发商一再强调黄村与通州不同，产品竞争还未至“惨烈”地步，但从11月龙湖时代天街打出万元房起的低价策略后，区域开发商也迅速跟进，部分楼盘的成交价已回到2009年水平。近日，黄村某项目推出138平米总价200万元特价房，单价折合14500万元/平米，比特价房的报价低了近千元。
链家地产首席分析师张月表示，从目前存量的区县分布也可以看出，远郊区县存量积压情况较为明显，这其中大兴区又显而易见成为重灾区。在库存重压之下，大兴楼市价格预期一再下探。
