问计公租房：如何助圆“居有其屋”梦想？ (2)

　　解决建设公租房的资金来源依然是个难题。以上海为例，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。按照1万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元，除去30%的资本金，则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。不容忽视的是，上海住房租赁市场的租售比已严重失衡，根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净收益率仅为3.5%左右，和目前的贷款利率有着较大的差距。如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合适的途径，成为公租房建设中必须破解的难题。

　　公租房管好比建好难度更大

　　一些专家认为，政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。基于此，既不能以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，也要避免走极端，将公租房等同于福利房。

　　“公共租赁房不仅要建好，更要管好，管好比建好难度更大。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公租房不是解一时之急，而是将长期实行的住房制度，所以要可持续发展，本身就要坚持自负盈亏、可循环运作，尽量不损耗公共财政资源，尽量不要财政直接负担。

　　“虽然具有公益性和非营利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接带有保障性和福利性。”陈杰称，公租房租金与市场挂钩的必要性还在于，如果公租房租金相对市场租金过低，那必然形成福利落差，变成了福利房。即使不考虑寻租腐败的发生可能，所租居民也不会有搬出的动力，公租房资源就会沉淀，达不到滚动循环利用、救急援助的作用。另外，应当鼓励公租房租客用个人公积金余额支付租金，这样既保障了公租房项目的资金回收，也解决了公积金不能买房就只能闲置、“逆向补贴”的问题，还原了住房公积金支持住房消费的本意。

　　对政府部门来说，大规模建造公租房需要魄力和勇气，而如何运营并保障可持续供应，则需要智慧和耐心。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，长期来看，公共租赁住房不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种，而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场发展完善过程中发挥重要推动作用。目前公租房投资、建设、管理机制尚不健全，各地做法不一，应尽进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。

　　一些专家也称，必须采取市场化运营来保证保障房建设的可持续性，先租后售是解决公共租赁房资金来源的一条出路，比如是否可以做十年期先租后售，用十年以后产权的增值部分，弥补前期的投入成本。(记者 魏宗凯 叶锋)