“零利润”楼盘再现楼市 关键看购房者是否买账(3)

　　不过，高姗同时指出，这种差异化的产品供应策略虽然不失为一种有效的营销手段，但并非所有项目都能适用，尤其是那些产品形态基本定型的产品，这种方式显然不具操作性，因此对于产品相对固化的项目来说，可以在产品局部做出一些精细化升级，在提高产品性价比上，只有真正高性价比的好产品才是打动客户购买的有效利器。

　　现象2

　　交首付帮托管回收资金

　　低迷的市场格局之下，现金对开发商的意义尤为重要。为了尽快回笼资金，开发商可谓“无所不用其极”。

　　位于河北张家口某度假项目，于去年11月开盘之际便推出一项“交首付、帮托管”的增值服务。据介绍，购房者在缴纳首付之后，如果不用于自住，则由开发商进行托管出租，并与业主签订托管协议，每年返还总房价的8%，作为租金收益的分成。

　　据销售人员介绍，该项目为精装修酒店式公寓，目前在售房源户型为33-70平方米的开间、一居和二居，均价6000元/平方米，折扣另议，40年产权的现房。“托管协议每年签署一次，如果市场好，价格上涨，返还的收益就可能高于8%，但是如果市场不好，收益就会低”，该销售人员说。

　　不过关于市场好坏的标准和收益的涨跌，该工作人员表示目前还没有制定相关标准，但“市场已经好转，预计这几年不会下跌”。此外，项目还做出“3年内保涨30%”的购房承诺，如果没有达到承诺的涨幅，公司将给予差价补偿。

　　据其介绍，由于该项目的购买力主要来自北京，推出此项增值服务的初衷主要是为这部分非自住客户实现投资，在目前的购房者中，用于投资的占40%，另外60%用来自住。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，目前度假项目采取出售后返租的方式并不少见。相对于单纯出售来说，无论是面向自住客群，还是投资客群，项目都需要具有得天独厚的条件，或者是稀缺的自然资源，否则销售难度会较大。但加上差价补偿这种在调控后市场低迷时期出现的一种营销方式，如今被运用到商业地产项目中，也表明在调控后，房地产市场整体的投资意愿比较低迷，商业、旅游地产项目也受到波及，房企出货难度加大，也存在资金迅速回笼的需求。

　　此外，售后返租的租金收益很难衡量，购房者较为被动，容易存在买卖双方信息不对称的情况。

　　现象3

　　“观望”项目普遍延期开盘

　　截至2月20日，今年新建期房市场仅有5个项目开盘入市，合计供应量为746套，比去年同期减少33.5%，其中，2月仅有浅山香逸花园一个项目入市。在这些新入市项目中，目前仅有一个项目成交25套房源，成交均价为1.08万元/平方米，其余项目则均为零成交。据此计算，今年新供应楼盘整体签约率仅为3.38%。

　　老项目也同样供需两“弱”。截至20日，年内北京供应的期房商品住宅项目合计为22个(均为老项目后期)，供应套数为5362套，总建筑面积为62.2万平方米，创造了限购后的新低，至今合计签约仅843套，签约面积合计为8.65万平方米，总去化率仅为15.7%。

　　值得注意的是，根据亚豪机构此前的统计数据，在2月北京计划推出的23个项目中，首次入市的纯新盘就达到10个，其中6个已连续宣传多月却始终未面市。包括路劲世界城、紫御华府、天润香墅湾1号、首开国风美仑等，最早的在去年10月就宣称要开盘，却延期至今也未能面市。一方面，新增供应的缺失被认为是年后楼市成交低迷的主要原因之一，而同时，市场持续的低迷格局也使得新项目普遍延期开盘，推迟入市时间。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，节后新盘推迟入市的主要原因是市场低迷，开发商对年初商品住宅市场信心不足，在买方市场下，计划入市项目也都会面临定价难的局面。

　　据亚豪机构统计数据显示，预计在3月开盘的项目目前共有21个，虽然与去年同期相比实际开盘量基本相当，但与2009、2010年同期相比，新盘供应的降幅还是均超过了4成。在20个项目中，郊区项目占据绝大多数，除5个城区项目外，其余主要分布在昌平、房山、大兴、顺义等地。

　　“春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，在限购调控政策不松动的大环境下，大部分需求被抑制，区域内的库存量及潜在供应量决定了这些区域内房价下调的深度。由此判断，从未来的成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。记者 邢飞 桂瑰 潘秀林