保障房土地供应提速 专家：应完善供地方式

　　　　国土资源部近日公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情况显示：抽查的56个城市中，有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%。

　　接受《经济参考报》采访的专家认为，实现开工建设1000万套保障房的目标，对土地供应提出了较大的挑战，各地政府需从增加供地数量、完善供地方式以及科学合理地进行地块选址等角度精心谋划。

　　供应总量将维持在高位

　　如果2011年开工建设1000万套保障房，所需土地面积也将维持在高位。渤海证券认为，这对于我国目前的土地供应而言，难度非常大。地方政府如果满足上述保障房用地需求，且不想对商品房用地形成“挤出效应”，就要进一步增加土地市场总量的供应。

　　“土地问题和地方政府决心相关，如果地方政府想做这件事，就应该留出土地。”中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚说。

　　按照国土资源部2010年计划，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，其中，保障性住房用地为24000多公顷。有业内人士预计，2011年的保障房开工建设规模可能将带动供地总量创新高。

　　部分市场研究机构认为，在抑制投机需求的同时，政府将70%以上的土地供应用于增加保障性住房以及中小户型住房的供给有助于改变房地产市场的供求格局，未来3年保障性住房增量约占每年在建住房总量的10%以上。

　　另有专家呼吁，在加快土地供应的同时，应完善存量土地供应政策，盘活存量土地为保障房用地提供更多增量。据披露，广州未来十年“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，前5年就可腾出28平方公里低效用地，超过近十年的住宅土地供应量，可改善中心城区住宅的供需矛盾。而深圳市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。业内普遍认为，如果盘活存量的问题能解决好，将会极大地增加未来的供应量。

　　上海市有关部门负责人透露，相关部门已设法盘活中心城区的一些存量土地，为保障房的土地供应增加一个渠道。

　　划拨或成为主要供地方式

　　各地纷纷表示加快土地供应节奏，优先保障政策性住房用地供应的同时，也积极探索完善出让方式。以北京为例，2010年11月，北京市国土资源局试行“限地价、竞政策性住房面积”挂牌出让方式。这种出让方式是设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，而转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。采用该种出让方式不仅有利于抑制地价快速上涨，还可增加政策性住房供应量。

　　在上海，有关部门于2008年便发布关于经济适用房建设土地供应管理的文件，规定“退二进三”企业提供两幅地块分别独立建设商品房和经适房的，可采取两幅地块一并以邀请招标的方式确定建设单位；在同一宗地块上既建设商品房，又建设经适房的，采用邀请招标方式确定建设单位。

　　专家认为，在保障房大举提速的前提下，差别化供地，对保障性住房用地采取划拨等方式，更有利于降低建房成本。

　　“廉租房用地靠划拨，公租房建设工程比较大的城市，也是大量采用划拨的形式，因为只有划拨，建房的成本才会下来，租金才能明显低于市场租金，才能实现其意义。”住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴说。

　　北京一家上市房企资深人士何先生告诉记者，各地保障房供地上的探索也在一定程度上调动了开发商的积极性。近年受土地资源紧缺、地价上涨较快等因素的制约，一部分开发商较难通过招拍挂程序竞得心仪地块，而有关部门对开工进度的监管日益强化，后续土地储备会面临比较大的压力。在这样的背景下，保障房项目是一个比较好的突破口，不少房企乐于接受以划拨或邀请招标方式获取保障房地块或保障房、商品房混建的地块。

　　亟待建立科学合理的选址储备

　　2010年10月，全国人大常委会专题调研组公布的《关于部分重大公共投资项目实施情况的跟踪调研报告》指出，有的保障性住房项目因水、电、路等基础设施建设不配套，使居民迟迟不能入住；个别地方将保障性住房建在城市郊区，缺少教育、医疗、交通等设施，给居民的工作、生活、出行带来不便。

　　赵路兴提醒说，正是由于规划选址不合理等原因，有的地方出现保障性住房难以投入使用，个别地方甚至出现退房的现象。“规划选址一定要交通便利，方便就业、就医、上学，不能因为是中低收入、房价低，相关配套措施就做得不完善。”

　　部分城市在这方面已有积极探索。2003年以来，上海已就保障性住房进行过数轮选址建设。据悉，2010年初上海为保障房选定20余个基地、面积达105平方公里。上海市规划和国土资源管理局相关负责人说，不少区已经对轨道交通沿线的一些地块进行规划控制，将来用于建设包括保障房在内的大型居住社区。

　　北京市国土资源局公布的最新数据显示，截止到2010年底，全市政策性住房用地实际供应达到了1332公顷，完成计划的107%，占全市已供住宅用地52 .8%，比计划50%超出了2 .8%。有消息称，政策房地块选址思路的转变是2010年政策房超额完成供地计划的一个关键。据介绍，北京 市 政 策 房 项 目 选 址 正 从 过 去 主 要 考 虑 交 通 问题，向兼顾居民入住的就业及政策房项目配合区域经济发展的思路转变。□记　者　王　涛 实习生　赵东东