多地楼市成交大跌 降价趋势凸显

　　以北京“京十五”条为代表的“新国八条”地方细则正在推动全国住房限购风暴不断升级。截至昨日，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市正式出台了限购令。另外如广州，调控细则已获原则通过将从今日起正式实施。

　　尽管如此，按照“新国八条”要求，至少京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，共36个城市被明确要求在2月20日前出台限购细则。也就是说，目前完成这一要求的城市仅约1/3。

　　业内人士分析，限购令出台后部分城市成交量已经出现明显下滑，但调控究竟能否取得预期效果，关键还在于地方政府的执行力。而从目前来看，仅1/3城市并未“爽约”，说明部分城市对限购令有所顾虑，限购令最终落实到地方恐有折扣。

　　南方日报记者　卢轶　实习生　王峰

　　北京限购令被称最严

　　目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市的限购令中，北京的限购令要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，才能在北京市购房，因此被称为目前为止最严厉的“限购令”。

　　伟业我爱我家集团的统计显示，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过五成，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。中原地产的数据则显示，北京市将有超过百万的家庭受到楼市调控实施细则的影响。

　　相较于北京严厉“限外”，其他城市则相对“温和”，大部分城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。成都出台的限购令在这一方面则相对更为宽松，仅要求有社保缴费或纳税记录即可，并未明确规定年限。

　　在调控目标方面，大部分已出台房地产调控细则的城市也均未提出具体目标，仅贵阳提出新建房价格增幅不高于去年全国平均值。

　　从限购范围上看，“新国八条”规定为“本行政区域内”，但很多已出台细则的城市规定限购范围仅是在城市市区范围之内，成都的细则中仅对“主城区”限购，贵阳的细则更是明确仅对“一环内”限购，被指“太温柔”。

　　此外，据媒体报道，日前获原则通过、将从今日起正式实施的广州版“国八条”调控细则，虽然将限购范围扩大到此前并未限购的从化、增城两县级市，但也基本拷贝了“新国八条”限购要求：在广州的非本市户籍居民家庭提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，才能购房。

　　部分城市成交大幅下滑

　　对于限购令的铺开，业内人士普遍认为，其效应将是“新国八条”各项政策中最为明显的。限购令落地之后，部分热点城市成交量也开始出现较大幅度下滑。

　　以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。北京中原预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成，这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

　　业内人士普遍认为，未来一段时间内，还会有更多城市出台调控细则，加入限购行列，成交缩量的现象还将更加明显。

　　中金公司预测，若全国有40个城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。

　　降价压力增加

　　需求的减少势必将对开发商形成降价的压力。业内人士认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，这将在一定程度上增加部分开发商促销的可能，但房价大幅下跌的可能性不大。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。就2011年全年而言，他预测，今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%，如果涨2%到3%也不足为奇。

　　不过杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，限购等调控政策才可能放松。他还提醒开发商，在这轮调控之下，楼市在今年三季度前后会触底，差钱的房企须快销。