黄石的
可租、可售产权共有，内生“造血”多方参与
文/《瞭望》新闻周刊记者
沈翀 任会斌 李美娟 邓华宁
日前，《瞭望》新闻周刊调研中了解到，近年来，湖北省黄石市在坚持住房保障公益性取向的前提下，结合地方实际，以发展公共租赁房为核心，按照“政府主导、政策引导，政策保障与市场运作相结合”的思路，构建起一套实现全覆盖的住房保障体系，使住房保障成为继社保、低保之外的第三条保障线。
作为中部地区的老工业基地，黄石市的住房困难居民数量庞大，其他城市普遍面临的住房保障扩面难、棚户区改造启动难、保障性住房筹资难在这里有着更为集中的反映。
黄石市房地产管理局副局长吴金文告诉本刊记者，城区21万户家庭中，就有2万多户家庭的住房面积在13平方米以下，其中能享受廉租住房保障的不到5000户，加之大量“新生代”、“夹心层”、外来务工人员进入城市，进一步加剧了住房保障的压力。在黄石，仅棚户区改造一项就需资金60亿元，资金缺口大。
他介绍说，“压力逼着黄石对现行保障体制进行体制机制性创新。”借鉴发达国家住房保障经验，结合地方实际，黄石市以公共租赁住房整合保障资源，构建全新的住房保障制度设计。主要思路包括三方面：
创新供给分配机制，整合保障产品、保障类别，化繁为简，扩大保障房存量。
黄石市原有保障性质的住房种类有廉租住房、经济适用住房、限价房、国有直管公房、自管公房、公务员住房、外来务工人员周转住房以及棚户区改造安置用房。为扩大房源，该市对还未让渡产权的带有保障性质的住房，全部清理并纳入公共租赁住房管理。
同时吸纳社会力量参与扩大房源，一方面纳入部分社会性出租房为公共租赁住房，另一方面强制商品房小区配建公租房。整合各类保障房资源后，廉租房、经济适用房、限价房等各类住房保障对象以及新出现的“新生代”、“夹心层”全部被纳入公租房保障体系。
创新运行机制，市场租金，分类补贴，租补分离，简化管理类别，促进社会公平。
在管理上，成立具有独立法人资格的众邦城市住房投资有限公司，由该公司或者其他公共租赁住房的营运主体依据地段、房型、面积等因素，按照政府指导的市场价格对外出租，变以前的政府定价为市场租金定价。与此同时，住房保障中心按照申领人的收入（资产）和住房等情况分类给予补贴。
创新流转机制，租售并举，共有产权，实现保障产品内部流动。
租补分离后，住房保障中心对承租人的补贴标准随其收入不断提高而不断降低直至取消补贴，当承租人认为支付租金相对于购买产权“不划算”时，保障对象在租满5年后，可以提出购买部分或全部产权或者选择退出。出售产权获得的收益用于补充公租房建设资金，使公租房营运主体实现内部造血、滚动发展。
试点一年多以来，黄石初步形成了具有地方特色的公共租赁住房制度体系和组织实施体系。在运作主体上，房产主管部门负责研究和制定相关政策，制定中长期发展规划和年度供应计划。市住房保障中心具体负责申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等政策性业务。众邦房投作为公益性公共租赁住房营运主体，负责房源筹集（建设）、租赁经营和日常管理等工作。
从项目推进情况看，国有公房清理工作全面展开，目前已转500套，剩余的3400套将陆续转为公租房。3575套在建廉租房和已配租的廉租房明年3月份全部转为公租房，加上新建公租房3720套（含200套外来高级人才公租房），届时，全市可筹集公租房1万余套。
黄石市房产管理局局长刘昌猛向本刊记者介绍说，黄石的探索是在我国住房保障现有框架内进行集并和规范，它的价值首先在于破解了房源少、分配乱、退出难、资金不足、覆盖面不够等一些共性难题，不仅能较好满足市民安居需求，而且有利于彻底解决“三改”中，建房超面积部分政府贴不起、拆迁户买不起的困难，解决保障性住房有投入无产出、不能循环滚动、良性发展的难题，克服既有住房保障模式和产品的内生缺陷和“后期营养不良”问题。
其次，基本导向坚持了公益性。黄石市的整个公租房制度实践下来，保障的覆盖面没有缩小，保障的力度没有减少，困难群体的负担没有增加，房屋的产权最终属于群众，较好地体现了住房保障工作的公益性。
同时，制度设计符合市场规律。黄石市的公租房试点，从融资到运营，从出租到出售，每个环节都力求在市场规律的指引下运作。房源的筹集可以看成是公共资源整合的过程，公共资源的整合为融资平台的建立奠定基础；而融资平台则是充分利用资本追逐利润和规避风险的矛盾，引导社会富余资金参与建设、运营公租房；“租售结合”的共有产权模式，则是住房作为特殊商品使用价值和商品价值的统一。
刘昌猛说，“黄石保障房试点整个过程循环下来，政府出了该出的资金和政策，投资者从租金以及房屋出售时的增值部分中获取利润，政府保本回笼资金，保障对象在政府的帮助下逐步拥有住房。”
根据黄石“十二五”规划，未来5年这里将进入保障房建设加速推进期，预计完成公租房132万平方米，公租房保障覆盖面达到市区户籍家庭的20%。
