基准地价飙升调控给力 住宅土地市场能否降温？(2)

　　调控效应传导至住宅土地市场？

　　基准地价是政府制定土地“招拍挂”底价的重要参考数据之一。在各地纷纷调整基准地价的同时，调控政策的累积效应也逐步显现，全国限购城市住宅用地流标情况相继出现。

　　根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到353块，同比增长242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%；7月份土地流标数量达到61块，基本相当于1－2月流标数的总和。全国土地流标前十的城市里，有8个是执行限购政策的城市。

　　链家地产首席分析师张月表示：“土地流标反映出开发商拿地节奏减缓。今年一线城市的成交量7月比1月下降了27.4%，限购城市成交量几乎一落千丈，目前部分开发商逐渐选择了加快销售节奏，力求尽快回笼资金，日益增加的销售压力也迫使开发商暂缓拿地。”

　　从成交价格走势来看，一线城市居住地价保持平稳，热点城市居住地价升幅趋稳，全国土地成交溢价率普遍下滑。

　　中国指数研究院土地版监测的数据显示，2011年1－7月，全国130个城市住宅用地楼面均价为每平方米1477元，同比下降9.2%。35个大中城市1－7月住宅用地楼面价与去年同期相比，广州、北京、上海、南京、杭州、海口等17个一线城市或重点二线城市出现不同程度的下跌，而18个地价上涨的城市多为二、三线城市，其中郑州上涨129.1%，沈阳上涨108.8%。

　　中国土地勘测规划院有关专家认为，近期限购、限贷、提高首付等抑制需求的调控措施的影响力已经在一线城市逐步显现出来，导致开发商拿地的热情和意愿有所下降。热点城市居住地价走势强于一线城市的重要原因就是开发商和炒房者在一线城市“挤出”效应下，纷纷将投资重点转向二、三线城市，这种“挤出”效应同时也传导到了土地市场上，助推热点城市的土地市场继续运行于上升通道。

　　住宅土地市场正在向理性回归。在溢价率方面，中国指数研究院监测的130个城市住宅用地成交溢价为17.3%，仅为去年同期的一半。35个大中城市中，今年1－7月住宅用地成交平均溢价率高于50%的仅3个城市，分别为郑州(88.4%)、兰州(66.6%)、杭州(51.2%)；南宁、银川、上海、厦门四个城市的溢价率介于20%－50%之间，其他城市在20%以下，近半数城市平均溢价率在10%以下。

　　住宅土地市场将趋向稳定？

　　7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二、三线城市也将采取必要的限购措施。

　　二、三线城市的政策紧缩预期，将会传导到土地市场，地价预计会因此出现回调。张月认为，预计近期二、三线城市将出台限购措施，二、三线城市出台限购令对土地市场也有一定影响。目前由于一线城市的挤出效应，二、三线城市存在大量投资性需求，一旦被限购，对于明显内需不足的二、三线城市来说，购房需求将会大幅减少，销售压力也明显增加，下半年开发商在这些城市拿地会更加谨慎。