购房“保值”合同引纠纷 业内称是“营销陷阱”(3)

　　声音　1

　　“100%保值合同”具备法律效力

　　但是否“降价”难以认定

　　“既然是合同，当然就有效力。”南京市住建委房屋产权市场处副处长曾新骏，在了解了相关信息后说道。但是究竟“降价还是没降”怎么来认定，这个就只有交给法院来判断了，购房者可以以合同内容来起诉开发商。在市场不好的环境下，有不少开发商想出了各种“花样合同”来“引诱”购房者，例如承诺一段时间内垫付首付等。曾新骏表示，这些合同只要是自愿签订，都具有法律效力，但类似捆绑车位等“捆绑销售合同”则是住建委明令禁止的。

　　“这样的合同虽然具有效力，但却令人不可理解，因为没有哪个开发商有能力掌握市场价格的波动！”南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔说道，经济形势包括政策变化都可能让房价产生波动，“100%保值”是无法自我保证的。

　　况且，如何来认定合同内容中的“同品质房源售价变化”也是个问题。有业内人士表示，目前南京施行的是“一房一价”政策，同一个楼盘，不同开发组团、不同位置的楼栋、包括不同楼层高低都会产生不同的房价，因此该合同中“同品质房源”这个定义太过模糊，不但无法界定，反而还有利于开发商以此为由找借口。即便抛开这些不定因素，不同的折扣力度、或者赠送车位、减免物业费等方式都能够成为开发商优惠促销的手段。何晔打了一个比方，如果业主拿这样笼统的合同来告开发商，也等于一拳打在了棉花上。这种合同就是个销售噱头，甚至可以称为“营销陷阱”。

　　据了解，类似的“100%保值合同”目前在南京楼市已经无从得见。即便是去年有着3000元/平方米大幅降价、并对老业主做相应补偿的苏宁睿城，原先也没有签署过这种“不靠谱”的协议。而例如东渡国际青年城等在售楼盘，也推出了帮助客户垫付一成左右首付的销售策略，但也没有签署任何“不保值就不用还款”的承诺。

　　声音　2

　　如今“买房如买股”

　　买方也要承担价格波动的风险

　　随着下半年南京楼市销售压力越来越大，越来越多的开发商采取降价跑量的方式销售，越来越多的老业主也因为降价而感到不平。即使没有签订类似的“100%保值合同”，仍有不少小区的老业主与降价销售的开发商讨价还价，希望能够在自己小区新房降价后得到一些补偿。

　　对于这种情况，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为类似情绪可以理解，但这种“讨价还价”却没有任何道理。诚然，动辄上百万的房产，普通人可能要花费十几年以上的血汗钱才买得起。但这种自由买卖是由合同来约定，只是由于市场波动出现的降价，对于卖家来说并没有任何法律责任可言。张辉表示，消费者应该更加理智地看待这个事情，自觉承担价格下降的风险。

　　“现在买房就如同买股票和黄金。”有业内人士这样说道，在大家将房子视做一个投资品，而不单单是住宅的时候，价格波动也就成了买方需要承担的一种“风险”。就像股市提醒大家的一样，“价格有涨跌，入市需谨慎”。相信随着调控的继续深入，会有更多的开发商加入到降价行列，也会有更多老业主感到“不平”，这也是房价回归理性过程中产生的“阵痛”。如果开发商都因为老业主的“不平”而不敢降价，反而阻碍了调控和房价向理性回归的趋势，这从长远来看对哪一方都不利。　本报记者 张遥