谁来主导破解物业管理难题？

　　编者按 尽管有关部门近期披露的信息显示，得益于法律法规的不断健全和普法工作的广泛深入，因物业管理纠纷而引发的诉讼有下降的趋势，但业主与物业公司长期存在的矛盾仍然是社会热门话题之一。其实双方矛盾的焦点就是，究竟谁来主导破解物业管理难题？

　　最近，家住北京东五环东坝地区首开长青藤小区的卢小姐遇到了一件烦心事：楼上邻居私自将阳台接出去一块，悬空建在卢小姐家的露台上。“这样太不安全了，还影响我家的采光。物业公司应该监督每一户的装修情况，住户不可以改动建筑本身结构，这是有明文合约的，但是物业公司不作为。”卢小姐说，“在保洁、人员出入管理、停车管理上，物业公司做得也很不到位，作为业主真的难以接受这样的服务。”

　　在很多城市的物业管理工作中，确立业主在住宅物业管理环节上的地位一直都是一个待解的课题。据悉，北京市自颁布了物业管理办法后，主管部门正在全力推动小区成立业主大会，试图以此来破解物业管理难题。

　　成立业主大会，难在哪里？

　　“物业服务是对物业共用部分进行管理和服务，具有准公共服务的特殊性，因此对物业共用部分的管理进行决策时，不能由单个业主做决定，必须由全体业主通过业主大会等依法进行决定，这样，业主的主张才能得以落实。”北京市物业服务指导中心主任王颖说。

　　马先生是北京西城区永定门附近某小区临时业主委员会的主任。之所以是临时业主委员会，主要是由于小区入住率尚未达到成立正式业主委员会的最低限额，于是，小区内的业主们就推举了几个懂法律、口碑好的业主做代表，成立了临时业主委员会。“我们主要就小区内的保洁、保安等问题代表业主与物业公司进行沟通，这样，业主方就能形成一致的声音，也更有利于事情的解决。”马先生说，因为临时业委会沟通得当，物业公司能够理性地对待业主的权益主张，业主们也能体谅物业公司的困难，双方相处比较融洽。

　　马先生所在小区业主与物业公司的和睦相处，很大程度上与临时业委会成员的“热心”和“奉献”是分不开的。但是，在更多的小区，由于业主之间不熟悉或者态度不积极，成立业主大会的难度不小。据调查，在一些小区，对成立业委会态度不积极的业主比例甚至达到百分之四五十。看来，业主的公共意识有待增强。“我们小区内不是留守的老年人，就是忙于工作的青年人，平时根本没时间张罗业委会的事情，所以，业委会没建起来。如今，有了纠纷，也只能是每户业主自己和物业公司协商解决，通常是吵吵闹闹一顿，问题根本解决不了。”首开长青藤小区的卢小姐说。

　　2010年10月1日，《北京市物业管理办法》正式实施。截至目前，北京市已成立业主大会867个，其中仅2011年全市新成立业主大会数量就达到了101个，占总量的11.6%。耐人寻味的是，此前，据中国人民大学一项专题调研显示，北京市只有20%的小区成立了业主大会，其中仅5%比较“活跃”。

　　由于业主大会“缺席”，不少小区陷入了一个怪圈儿：某些业主对物业服务不满，遂单一自行与物业公司沟通，结果没有实质改变，随后要求撤换物业公司，但由于没有成立业主大会，所以不能更换物业公司，业主们怒不可遏，开始欠费，于是，物业服务质量大幅下滑，接着是更多的业主加入欠费行列。无业主大会参与维权的事实教育了业主，他们酝酿成立业主大会，随之而来的是由于“欠费业主不宜担任业委会成员”的规定，业主大会不准成立，于是，矛盾始终无法得以解决。