谁来主导破解物业管理难题？(3)

　　怀柔物管试点，新在哪里？

　　《北京市物业管理办法》、《关于推进住宅区业主大会建设的意见》等政策的出台，搭建起了北京市新物业管理的制度体系，其效果仍然需要市场来慢慢检验。而且，北京市物业管理一系列新政策和改革措施也只是刚刚“开了个头”，物业管理行业要实现可持续发展，还需要更为“彻底的改革”。而改革就应该从试点开始。

　　北京市于2011年5月中旬在怀柔区启动了物业管理“三个全覆盖”试点，即业主一卡通发放全覆盖、业主大会成立全覆盖、专项维修资金归集全覆盖。

　　业主是房屋的所有权人，也是物业管理的权利和责任主体。因此，在试点过程中，怀柔区把组建业主大会、充分发挥业主大会在参与社区管理和服务中的积极作用作为创新社会管理和服务模式的重要内容。目前，试点范围内191个住宅小区全部组建了业主大会，并为33857套房屋发放了业主一卡通，使业主大会与社区居委会建立起了业务指导、联席会议、资源共享的工作机制，形成了业主大会、业主委员会与社区居委会、物业服务企业之间“三位一体”的社区管理工作新格局。

　　业主现在很多权益为什么得不到落实？有专家分析指出，这并不是因为法律法规没有赋予业主权利，而是在实际操作层面上缺少可以依据的活动规则，业主大会没有公章、没有账户、没有组织机构代码……所以，北京市物业管理在怀柔试点的内容还包括给业主大会登记、发放组织机构代码、做税务登记等，在实际操作层面解决业主组织的民事行为能力问题。

　　业主大会登记后能做什么？根据怀柔区展开全面落实本市物业管理办法试点的情况，包括电梯间广告等在内的共用部分经营收益将纳入“业主共有资金”，由业主大会开设的账户来管理。小区共用部分的经营收益归全体业主所有。业主大会登记后成为了实体组织，就可以由其来持有这些共用部分，维护全体业主的权益。

　　另外，怀柔在试点中，从关注民生、推动既有房屋安全使用的角度出发，加速住宅维修资金归集，对1999年以前16000余套房屋的产权单位、归集标准等数据进行摸底，制定了归集方案；对1999年以后的18838套商品房维修资金进行了归集，归集资金1.27亿元。对已经归集并符合条件的住宅，陆续实现了维修资金分户到账，广大业主可以通过分户存储实现资金利息收益最大化，有效解决了一些历史遗留问题。

　　或许北京的做法能够为其他城市化解业主与物业管理者的矛盾带来一些启迪。总之大家只有在法律法规的范围内行事，才能最大限度地保护各自的合法权益。