深圳或建拆迁安置房源储备制度

　　“深圳土地紧缺，多个重点科技项目延迟落地是否由于土地供应原因？”昨日，由深圳市人大代表杨勤领衔的深圳10位人大代表联名提出的《关于依法推进城市旧改和支持科技重点项目尽早落实用地的询问案》在十五届人大二次会议上获通过，并举行询问会，深圳市规划国土委成为被询问的政府部门，接受人大代表的询问。杨勤就深圳旧改能否改变深圳城市建设的先天不足、土地供应如何对重点科技项目进行支持等问题发问，现场获得深圳规划国土委的回应。

　　针对目前最受关注的“拆迁制度”，在人大代表的询问下，深圳规划国土委也首次开腔详细说明了《国有土地上房屋征收与补偿条例》对深圳市的影响，表示未来房屋征收将成为政府与被拆迁人的双方行为，政府本身成为拆迁方，而在补偿方面，除不低于房地产市场价格外，房屋评估机构也由被征收人选择确定，改变了以往拆迁人确定评估机构的局面。

　　深圳规划国土委还透露，已建议深圳市政府成立土地整备局和征收拆迁事务机构，实现房屋征收与土地整备的制度衔接并将房屋征收的决策机构与执行机构相分离。

　　疑问一 旧改如何弥补城市先天不足？

　　回应：城市更新按固定比例配建公共设施

　　杨勤：深圳旧改中，新的规划能否克服初次城市建设中所造成的先天不足或后遗症？

　　深圳市规划国土委副主任薛峰：2004年深圳启动旧改，当时集中在城中村、旧工业区，但大家真正关注旧改是从2009年8月广东省出台“三旧”改造政策开始的，这个政策出台后深圳10月出台城市更新办法，使得旧改实现了全覆盖，包括旧的商业区、住宅区。

　　首先，现在深圳的旧改已经从计划阶段就要立项。以前的旧改自下而上，各村股份合作公司看中就报，缺乏整体性，都是好改的先改，对产业升级不太关注，却对房地产很热衷，使得最需要弥补的旧改反而被搁置。而深圳出台的城市更新办法则在计划申报的程序上改变很大，项目从申报开始就有了把关，实现了计划制定自下而上与自上而下充分结合。同时深圳城市更新办法对旧改有了清晰的界定，只有那些基础设施、公共设施亟需完善，环境恶劣或者存在重大安全隐患的建筑才能实施更新，这就抑制了冲动性的旧改，使得我们的城市更新有了清晰的、可操作的、严格的规定，不符合拆除重建要求的，不列入城市更新的计划。

　　再者，深圳的旧改也就是城市更新有了完善的城市更新单元规划依据和技术法规体系。以前的旧改，怎么建、建多少都没有具体的文件规范，2008年以后，深圳开始法定图则大会战，特区内基本实现全覆盖，全市有65%实现了覆盖，比起2004年开始的旧改依据不充分，现在有了法定图则的规划依据就充分多了，就可以弥补之前城市建设的先天不足。

　　还有，深圳的城市更新对重点建设项目进行了细分，公共设施、道路交通设施、保障性住房和公共开放空间在我们的城市更新中被放在了很优先的位置。在去年12月深圳明确的城市更新细则中规定，每个城市更新项目有不少于项目用地15%、同时不小于3000平方米的地来落实公共设施，这3000平方米可以建一个公交场站或者一所幼儿园。特别是保障性住房，我们把深圳分为三类地区，确定了保障性住房配建的比例，最高的配置比例可达23%，这些都能帮助我们的城市更新弥补城市密集发展的先天不足。

　　疑问二 土地效用如何实现最大化？

　　回应：旧改后容积率扩大但不能给城市造成负担

　　杨勤：如何利用旧改实现土地效用最大化？

　　薛峰：深圳市土地资源有限，经过多年的发展将越来越倾向于利用旧改来发展，因此，集约节约利用土地是一个趋势，而旧改一定是突破了原有土地的开发强度。这方面我们努力要保证的是，旧改突破了原来的容积率，那配套设施、道路设施能不能承受？这些方面就是我们常跟开发商讨价还价的地方。经过这么些年的摸索，对哪个区位的现状是怎样，设施大致能承受的空间是多少，我们都有数了。

　　比如，南山片区的旧改项目，容积率一般都到七点几，宝安龙岗受区位影响，在中心地区一般都是五点几，而松岗这些远点的地区，三点几差不多。可以说在土地效用最大化方面，旧改的潜力很大，但我们怕过大，反过来对城市造成负担。

　　再者，深圳对城市地下空间的开发利用也很重视，城市更新中鼓励开发地下空间，特别是与地下轨道交通的系统衔接，这方面，深圳规划国土委已制定《深圳市地下空间开发利用管理办法》，规范地下空间的开发和使用。