专家辩论：全线限购能否拉住房价飞驰的缰绳？(2)

　　另外，很多地区是按照人均可支配收入增幅，这个其实很多都没有讲到底是名义增幅还是实体增幅。全国去年名义人均可支配收入增幅我记得是11.3%，剔除掉通胀因素，只有7.8%。所以说各地一定要搞清楚收入增幅，我觉得应该是应该剔除掉通胀之后，这样可能会稍微合理一点。

　　当然我一直在呼吁引入所谓的房价收入比，我在全国第一次提出来一定要用这个目标。当然这个指标现在比较麻烦，计算可能还有些问题，无论怎么说，房价收入比正好可以比较好地反映出居民支付能力这样一个最核心的指标。现在这个房价控制指标跟房价真正的走势我觉得关系不大，跟所谓的一房一价一样，它没有涉及到楼市的供应和需求。但是问题是，现在既然有这样一个房价涨幅的上限，它给民众的心理预期就变了，本来觉得国八条很厉害可能要降价，但是地方政府这样一表态之后，人们购房的心理预期变了，认为地方政府都不愿意让房价降，而是愿意让房价稳，还是要涨。所以这个购房新预期的变化我觉得挺讨厌的。

　  二、推动房价上涨，供给和需求的矛盾是一个不可回避的问题

　　牛凤瑞：我们是想控制房价，结果反倒刺激或者说向反方面走了，这个悖论是怎么出现的？我想应该从政策出台的初衷来考虑。房价之所以上涨，根本的原因是一个供求关系。它不可能通过一个文件，通过一个政策能够改变整个的市场的实际的供求关系。尽管我们某些预期可能改变，但是这种真实的供求关系恐怕要通过实实在在的增加供给，大量的住房的建设来改变。应该说这是一个根本。但是我们大量的住房的增加恐怕不是短期内能够完成的，比如说我政策出台以后马上就能见效，它不是我饿了吃两个馒头马上就饱了，它不是这么简单的，住房是供给周期，是比较长的。

　　刘澄：房价确实不是一天能降下来的，既然政府向全国人民做出了庄严承诺，应该讲也是一个政治任务，必须完成。这关系到国计民生，关系到经济稳定的问题，所以我想各地政府应该充分理解中央的决心、整个的意义，应该切实把房价降下来。至于10%左右是不是合理，如果想见到实效，应该就冻结房价，确保今年的房价不超过去年。要想完成这个目标，最根本的我想在短时期内应该采用冻结物价的方法，就是应该房地产由政府核定物价，根据房地产开发成本加上合理的利润核定物价，争取能把房价控制在一个老百姓能承受的水准，也就是说我们的居民的支付能力承受的水准。

    牛凤瑞：刘教授讲的我觉得是一种理想的状态，它的实际操作的可能性怎么样，我是持怀疑态度。为什么？比如冻结房价，像其他国家一样，结果是什么？我们不能冻结住房的建设成本，无论是工资价格还是原材料的价格都不能冻结，冻结了房价等于降低了房价。

　　我们还有一个通货膨胀问题，实际等于降低了房价。那么你降低房价的直接结果是什么？抑制有效供给的增加，这个是我们不愿意看到的，是不是这样子？我们现在希望房价降下来，这是现实，跟我们的预期已经在产生矛盾。住房的问题本质上还是一个实物的供给问题，物质的供给的增加是需要一定时间的，包括盖房。我们要一栋一栋盖，一砖一砖垒。这个过程我们往往表现急躁情绪，急于求成，这种心态应该注意克服。

　　第二就是有关地方政府。现在我们看到，这种现象里地方政府处于非常尴尬的地位。政治任务的完成也需要物质的力量来支撑，地方没有这种物质力量，那么可能就流于一种口号。各地发展的发展差异非常大，资源禀赋的差异也非常大，面临市场房地产市场的矛盾、问题也完全不一样。所以适当增加一些弹性，增加一些差异化，是不是更有利于我们各方面的和谐，更有利于我们房地产健康稳定的发展？