话题缘起 近日，对于全国各城市按照国务院要求公布的年度房价调控目标的讨论不绝于耳，大多数城市都“描述”了允许房价上涨的区间，涨幅在10%左右。显然，如此“涨”声一片的调控目标与老百姓的期望相去甚远，不能令多数人满意。住房和城乡建设部也已发出通知，要求各地听取社会意见酌情调整已经公布的目标。究竟如何看待各地的房价调控目标？要更好地控制住房价还有哪些手段？本专栏特邀专家建言。
房价目标与GDP及人均收入挂钩的合理性
各地政府控制房价目的一方面是稳定房价升幅不超出目标，另一方面是收紧限购限贷政策，力求房价下降而不是推涨房价
□黎文江
全国657个城市中的608个城市在3月底之前陆续公布了房价控制目标，与GDP和居民人均可支配收入挂钩成为各市房价控制目标主流。控制目标表述与新“国八条”中的表述基本一致，每个城市控涨目标大致定在10%左右。各地政府公布房价调控目标的同时，亦公布了全国1000万套保障房建设落实到地方的具体实施目标，体现了政府今后将采用住房“双轨制”解决居民居住问题的意向。
房价与GDP及人均可支配收入挂钩是因为三者有极高关联度
据研究机构长期研究结果反映，房价与GDP正相关度达到80%以上，两者升降趋势基本一致。因为房地产对拉动GDP的投资和内需这两驾马车都有贡献，因此相关度很高。例如2008年第四季度和2009年第一季度我国GDP增幅跌到8%以下，广州房价也跌至8000元/平方米的近年底部，此时，政府出台了降低购房贷款门槛等多项针对楼市的“救市”措施，刺激刚性需求，使商品住房成交量从2009年第二季度开始回升，房价亦止跌回升，此后GDP增幅一直保持在8%以上，房价也随之保持上升态势。而房价与人均可支配收入的高相关度，不仅有因为收入增加可提高居民对房价的承受能力这层关系，更主要的是人均收入增加等于各行业人工费用增加，从而导致开发成本、建材成本上升推高房价。综上所述，房地产业带动数十个行业共同拉动GDP增长，GDP的增长则带动人均可支配收入增长，两者反过来又推动房价上升，这就是三者密不可分的关系。所以，房价随GDP和人均收入涨跌，是不以人的意志为转移的客观规律。地方政府顺势而为，把房价控制目标定为不超过GDP及人均可支配收入涨幅的做法是合情合理的。
房价与居民支付能力挂钩应按不同收入与相对应的住房价格挂钩
“新国八条”关于房价控制目标与居民支付能力挂钩的要求，应该按不同收入与相对应的住房价格挂钩。新建住房价格控制目标的范围，包含了当年新建商品住房、限价住房和经济适用住房的价格。各地政府都已定出了申请购买限价房和经适房的居民收入标准，因此，居民支付能力的比较，也应按不同收入范围对应不同类型住房的价格，这才是合理的、科学的。那种把不同收入和各类房价都混在一起计算，得出的所谓国际通用的房价收入比值，并不适用于我国实情。
各地政府房价控制目的是稳中求降，而不是推涨房价
GDP和人均可支配收入增幅的目标是政府要努力完成的，封增幅的底不封增幅的顶；而房价控制目标则相反，是政府要努力达不到的，封房价涨幅的顶而不封降幅的底，两者的区别在于此。商品住房价格升降实际上由市场调节，政府公布的目标并没有实际的调控作用，真正起作用的是限购、限贷政策，特别是限贷政策可导致成交量持续萎缩，很可能会使商品住房价格向下波动。所以，政府控制房价目的一方面是稳定房价升幅不超出目标，另一方面是收紧限购限贷政策，力求房价下降。从各地统计数据分析反映来看，今年政府房价控制预期涨幅比去年下降很多，例如广州去年涨幅为23%，今年控制在11%以下，涨幅回落1倍。
今年房价走势更有可能趋向于波浪形，而非拐点向下
有专家预测房价或在下半年出现下降拐点，进入回落轨道。一般情况下，需求不旺时可使用降价办法激活需求。但是，在目前楼市调控的背景下，由于限购限贷政策正在收紧，需求受压，买家观望。估计政府在确认投机投资需求丧失反弹动力之前，限购限贷限涨的“三限”政策不会放松。为了激活市场，回笼资金，今年某个时段房价有15%左右的下降是正常的销售策略。当降价到一定幅度，有需求的购房者就会大批进入楼市，成交量回升，房价再降的可能性收缩，开发商将回升价格。如此，今年房价走势更有可能趋向于波浪形，而非拐点向下。
作者系合富辉煌集团首席市场分析师、广东省房协专家委员会委员
