不能只在房价上涨率数字上做文章
地方政府应扩大有效供地，加大保障性住房建设，打击哄抬涨价、囤积居奇、占地不开发行为，整治税费杂多、腐败盛行现象，完善统计制度，及时公开市场信息
□陈德豪
近期全国各地城市陆续按要求出台了房价调控目标，绝大多数给出的答案都是涨，并且基本上涨幅上限都设定为当地GDP增长率或当地居民可支配收入的增长率(多数地方政府给出的居民个人可支配收入的增幅大于GDP增幅)。由于各地已实现或规划的GDP增长率都高达10%以上(已实现的不管是否有水分，规划中的不管能否实现)，在高房价基数上还要涨10%左右，给老百姓的感受就是房价涨可期、跌无份了。对此引发质疑在所难免。
深层思考当前房价调控问题，必须回答三个问题：一是政府应该调控房价吗？二是政府有能力调控房价吗？三是政府如何调控房价？
住房是基本民生用品，调控房价是应然之举
如果把住房回归为基本民生用品，房价关乎社会稳定和地方整体经济的可持续发展，那么调控民怨沸腾的房价，显是应然之举。但是地方政府出于对政绩的考量和被上级问责的担忧，就可能把问题引向反面。讲政绩和支配力，房价不高何来GDP的光鲜数字，何来大把土地财政收入，何来大拆大建的魄力？再说，调控目标设定严了，一旦承诺达不到，不是自打嘴巴，自找难堪，授人以问责之柄吗？更何况将房价调低也切实有不少社会经济方面的负面作用。
宏观调控一直是政府干预经济运行的手段，且政府对房价有特别的调控法宝
只要想到：房价是物价的一种，而我们实行的是社会主义市场经济，宏观调控一直是政府干预经济运行的手段，连英美等国都有复归凯恩斯主义的倾向，更何况我们还有特殊的国情——— 国有土地垄断在国家政府手里，那么就一定会得出结论，房价是可调的。既然房价是可调的，并且政府还有特别的调控法宝——— 垄断的国有土地所有权，为什么一轮轮房价就是调不下来？其原因众多，不再细究，单就近几年的调控过程来看，2003年宏观调控见成效的时候，因为SARS而放缓，2008年调控明显见效的时候，又因为美国金融危机而主动放弃，甚至以宽松的货币政策反向助推了房地产泡沫扩大。政策的连续性不够，调控的结果走到了民众预期的反面，政府调控决心与能力饱受质疑，调控难度自然越来越大，效果越来越差。调控房价，本来当前最紧要的是打消人们对房价上涨的预期，尽快扭转全民把买房作为积累、保持财富的消费观，可是各地近期出台的调控目标，不仅未起到消火降温的作用，还无异于火上浇油，几乎是要把调控导向另一次失败。
如何调控房价？
如何调控房价，就如同政府如何干预市场，是一门非常复杂的艺术，它不是政府一情愿、不费力气就能掌控的技术活。
本次各地给出的调控指标太具体，一是不可能实现(除非统计造假)，二是与调控的初衷相违背，调控即是将目标控制在一定范围，可是不管公布的目标是上涨还是下跌，一般都会让老百姓形成同向预期，老百姓的预期只要一部分由观望转化为行动，就会形成涨时助涨、跌时助跌的效果，没有其他突发因素干预，势必突破原定范围，难保政府设定的目标不会落空。虽说，政府能一定程度地调控房价，但政府理应对市场怀有敬畏之心，不管政府的决心有多大，权威有多高，政策的效果也需要经过市场的过滤与检验，政府可以完全左右市场的时代已一去不复返了。
其实，笔者觉得政府调控房价不能只在调控房价上涨率的数字上做文章，应以谋求全民整体福利最大化为出发点，以经济规律为准绳，以经济持续稳定发展为归宿，综合当地社会经济发展宏观环境、资源条件、规划方向，有所为有所不为。国家层面，应收紧银根，减少发钞，对外适当升值(抵消部分输入性通胀影响)，改革土地财政弊政，尽快完善出台物业税(对多套、大户型实行跨度较大的级差税率)，保持调控政策的连续性。地方政府应扩大有效供地，加大保障性住房建设，打击哄抬涨价、囤积居奇、占地不开发行为，整治税费杂多、腐败盛行(使整体经济运行的每一个环节充满权利寻租成本)现象，完善统计制度，及时公开市场信息。
房价并非不能涨，而是不要涨得脱离经济基本面、脱离大众的购买力。在一个土地资源稀缺、经济快速发展、货币持续贬值、全民倾其所有争先恐后买房、市场容量巨大的环境里，一时一地把房价控制在一个很小的范围，确是一个十分艰巨的任务，调控之路，任重道远。
作者系广州大学商学院教授、广州市房地产学会专家委员
