要避免调控力度大吃亏力度小得益
□郑奋明
2003年起政府就开始调控房价，从“国六条”到“国八条”再到“新国八条”，每次一出台调控政策，都被称为“史上最严厉”，然而，就是在多次的“最严厉”的调控中，中国的房价不断刷新纪录，一线城市的房价更是数倍地涨。广大工薪阶层越来越被抛弃在高昂的房市之外。房地产市场越来越成为投机者的游戏和天堂，在近十年房地产市场的狂欢和盛宴中，造就了许多的房地产富豪以及无数的房奴，加剧了社会的贫富分化，目前中国的基尼系数超过0.5，远超国际0.4的警戒线，这其中与房地产的畸形发展有相当的关系。房价问题不仅成为民生问题、社会问题，而且成为政治问题，房价能否回归合理的水平，房地产发展是否回归以人为本，考验着政府的公信力和管理水平。
解决高房价问题首先要深入分析房价上涨的根源
显然，目前这样的调控目标和手段是无法满足民众的要求和愿望的。要解决高房价问题，首先需要深入分析房价上涨的根源何在。
房价的飙升首先是货币与信贷快速扩张的结果。我国的广义货币总量M2从1999年的11.99万亿增加到2010年的72.6万亿元，是1999年的6倍，信贷与货币的增长速度远超GDP的增长速度。2009年M2增长27.7%，该年的GDP增长仅为8.7%，2010年M2的增长19.7%，该年的GDP增长为10.3%。这些超发的货币是导致物价上涨的主要原因，注意观察此间货币增长与楼市的价格关系，基本上是一致的。
我国投资环境的恶化和投资渠道的狭窄。我国实际存在的银行负利率，以及股票市场的不健康，大量的上市公司上市的目的主要是为了融资，很少考虑给股东回报。使大量的社会资金为了保值增值而涌入房市，因此推高房价。
房地产政策的缺位。住宅是公民的基本需求和权利，住宅又是与一般充分竞争的商品不一样的特殊的商品，它与土地、水、空气一样是满足人基本需求的生存条件，作为住宅基础的土地是不可再生的稀缺资源，是不应当被垄断和无限制地占有的。正因为如此，世界各国普遍都对占有土地资源有种种的限制和条件，使其占有土地资源要付出相当的代价，普遍征收物业税。但我们国家的房地产政策缺少对占有房地产的限制，促使一户可以无限制地购买无数套房子，且其占有成本几乎为零，客观上造成一户多房，多户无房的极不合理、极不公正的现象。正是这种垄断和囤积推高了房价。从这些年的实际情况看，所有囤积土地和房源的都获得了暴利。
急功近利，把房地产发展当成拉动经济增长的主要手段。为了GDP而发展房地产。一旦外需不足，经济不振，便通过廉价贷款、剌激政策等推动房市的发展；一旦经济过热，就压一压。房地产政策左右摇摆，缺乏长远的战略和规划，房地产发展偏离了以人为本的宗旨。
政府对土地财政的依赖。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占全国财政比重高达33.75%。在现行国家财政税收体制下，地方政府事权多，财权少，不得不严重依赖土地财政。这也是地方政府对房价调控缺乏积极性的原因。要地方政府主动降低房价，减少土地出让金，无异割肉。
缺少统一的房地产政策。当前由各地自行制定房价调控目标，缺乏统一的标准和原则，实际上造成调控力度大的城市吃亏，而不调控或调控力度小的城市得益的情况。
没有国家统一的房地产政策和调控目标房价调控难以成功
鉴于形成高房价的多方面原因，笔者认为需要综合采用以下主要对策和措施：
首先，中央银行应当管好流动性，收回超过经济实际增长因而属于过度增长的货币。同时提高银行存款利率，更不要让CPI超过存款利率。
其次，改善社会投资环境，规范和加强对股市的监管，使上市公司真正成为股东的公司，体现股东的利益和权利，给股东以应有的回报，让社会有更多的可靠的投资渠道。
再次，改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖。
另外，对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。遏制和打击炒房和投机。
以上对策与措施，可能更多的要由中央政府主导和制定，地方政府更多的是执行和实施，如果没有国家统一的房地产政策和调控目标，仅靠地方政府的自觉行动，房价调控是难以成功的。
作者系广东省社会科学院现代化发展战略研究所所长、研究员
