调控网线愈收愈紧 昔日高价地今安在(6)

　　■数解地王

　　18

　　39.2%76.7%

　　据中原地产统计，从2009年到2010年上半年出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33宗，其中大部分已经进入开发环节，18宗开始对外销售。

　　39.2%

　　对于已经开始对外销售的地王项目来说，对比其售价与土地成本发现，目前在售地王项目平均土地成本占售价比达39.2%，远高于此前水平，其中有8块占比更是超过40%，创造了历史新高。

　　76.7%

　　上述在售的18宗地块合计土地出让金为468.76亿元，而这些项目截至目前的销售额仅为359.45亿元，销售额合计为土地出让金的76.7%。在18个项目中，更有8个项目至今的销售额还不足土地出让金的一半。

　　■专家观点

　　近半地王

　　开盘后房价下降

　　伟业我爱我家市场研究院的一份统计数据显示，年初北京加强版限购令出台后开盘的地王项目，比如远洋天著、润枫领尚、中海九号公馆和中信新城等，最新均价较开盘均价皆有所下降，其中远洋地产旗下的远洋天著，降幅高达27%。此外，润枫领尚的降幅也达到了18%。被统计的10家地王项目中7家为在售楼盘，其中4家楼盘最新均价低于年内的开盘均价，另外三家趋涨。

　　对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，近半地王项目开盘后房价下降，是加强版限购令之下北京楼市惨淡现状的缩影。在成交不畅与地王项目土地成本较高的双重压力之下，一些开发商迫于资金流压力采取了实质性降价举动。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也认为，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过高明显影响了项目的定价空间，因此出现大部分地王项目销售难局面；另外，2009年以来的地王目前大部分都已进入开发环节，这些项目需求的资金比普通项目要多很多，这将导致企业承担更大压力。

　　张大伟认为，对大部分地王来说，如何选择降价以及降价的幅度避免亏损，已经成为目前最大的难题。特别是郊区地王，如果不选择快降，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。（鲁欢 邢飞 潘秀林 桂瑰）