推高楼价、租金？三旧改造不可避免的阵痛

　　推高楼价、租金？三旧改造不可避免的阵痛

　　今年，广州城中村改造将步入一个新高潮，20条城中村改造计划，不少于50个旧厂改造项目，对于市区整体的规划力度不断增大。“三旧”改造的深入，对于广州楼市的影响进一步扩大，业内有分析指出，规划的推进，不仅仅会使得城市获得发展的土地资源空间，而且将影响着房地产销售市场和租赁市场的大幅震荡。

　　“如果短时间大量集中改造，会改变目前楼市的供求结构，一、二手楼市都会被推高。”记者近日走访在今年改造规划内的几个区域发现，城中村改造规划定调后，珠影、红卫、赤沙的二手房产的出售价格与出租价格均有上调。中介们普遍反映，由于城中村拆迁，释放出来的租赁需求正在充斥市场，而规划中的拆迁段内的物业，对于未来升值的预期增强，二手放盘价格也在走高。

　　拆迁忧虑逼“加租”？

　　1月18日，广州市国土房管局公布2010年广州市房屋租金参考价，2010年住宅类租金的价格上涨最快，城区楼梯平均租金由2009年的18.66元/平方米，上涨到了20.46元/平方米，中心六区的楼梯楼与城中村住宅租金分别较2009年上涨了9.64%和11.28%。租金上涨的主要原因归结为：新政的调控，亚运会亚残会的带动，还有一个最现实的就是2010年上半年推出的“三旧”改造浪潮，城中村的密集拆迁。

　　在记者走访中发现，公布的租赁市场数据对比实际市场出租价格而言，特别在拆迁区域仍然显得有点“保守”。例如，在市房管局的“价格表”中，海珠区赤岗、赤沙等重点拆迁区域，附近每平方米每月显示的出租价格分别为21元和9元。而在中介和租客们反馈的信息，赤岗由于红卫社区已经被列在广州南中轴线的拆迁计划内，这个区域40平方米的一室一厅楼梯楼的出租价格已经在1200元/月以上。其实对比以前，该板块无论在交通还是在配套上没有大的变化，但是“拆迁的方案已经送上去了，两三年就要拆了，我们的自建楼属于违建只能根据房产证面积，按三层半赔付，其余的一大半打了水漂。”价格的上涨只是在拆迁忧虑上“加租”。

　　“逆向投资”托高二手价？

　　“如果早几天知道鸿运花园要被拆迁，我就会选择买这里的二手楼了。”租住在鸿运花园的李先生仍然在后悔当初的购房选择。据他透露，早在去年年中，他就有了购买二手房的打算，但是对比了楼价后，他放弃购买现租住在珠影旁边的鸿运花园的单位。过后不久，广州改造规划中，鸿运花园已经被列在拆迁之列。“尽管目前价格较高，但如果早买下来，住一段时间，拆迁赔偿的价格肯定比现在还高。”

　　怀有像李先生这种“逆向投资”心态的购房者并不是少数。记者走访了附近的几家中介机构，都表示，从去年10月开始，鸿运花园小区的出售价格就一直在涨。“之前由于靠近地铁价格就比较高，现在被列在改造范围，以后的环境配套将更好，在去年年末的两个月内单价就涨了两三千元。”

　　对于城市规划中拆迁对于市场楼价的影响，业内专家提醒投资者不要盲目跟风。“拆迁对市场的影响主要还是集中在‘刺激’上。”满堂红地产高级研究主任肖文晓认为，三旧改造对于市场的作为是双面的，并非一定托高。“像鸿运花园这种本已在优势地段的楼盘，将来补偿肯定高，规划落实后被推高很正常。但相对的，像杨箕村，拍卖以底价成交，对周边的影响就不会太大。”

　　南方日报记者　蒋劲劲

　　　　模式更成熟保障更完善

　　记者观察

　　1月19日，国务院常务会议审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。该条例草案明确，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。同时取消行政强制拆迁。

　　对目前各地大步迈进的旧城改造，该条例将确立更为完善的法律规范和保障。广州今年大幅加快的“三旧改造”工程，也将在不断完善的法规规范下，获得更高效、更科学地推进。

　　在广州，富力地产拿下杨箕改造项目，对于其领军人李思廉来说，可谓是心头一块大石落地。有旧改大王美誉的富力，一直对通过三旧改造推动地产开发的模式情有独钟。富力领军人李思廉认为，在旧城改造、城中村改造方面，由于牵涉面广而复杂，进度稍慢。希望这方面的法律法规能够更加确定与明晰，并能够加大与开发企业之间的沟通协作，才能更好地推进旧城改造和城中村改造。

　　在李思廉看来，“房价”背后所有代表社会各个阶层的价值观冲突和经济利益的矛盾，也越来越深刻。单就行业角度来说，“房价”最为重要的刚性成本同时也是不确定性最高的成本，就在于土地价格上。现在我们看到无论政府的拆迁成本也好，开发商本身的拆迁成本也好，都是相当高的。在广州地区要拿这样的地来开发，拖得时间久了，增加了很多困难和成本。另一方面，通过旧城改造加大土地的供应，使得市场供求矛盾得到一定程度的缓解，也能在一定程度上平抑房价。

　　在广州的土地供应思路上，加快三旧改造，释放老城土地成为新突破口。随着拆迁安置领域法律法规环境的不断完善，而猎德、琶洲、杨箕等旧改项目的推进，也不断令改造开发模式趋于成熟。对于房地产开发企业来说，在参与三旧改造项目上，也将更为积极和增添信心。

　　在琶洲村的拆迁安置补偿方面，保利承诺将按村民合法产权建筑面积采取“拆一补一”的准则，在三年之内向村民交付安置回迁房，如果选择弃产，村民则可按4500元/平方米获得货币补偿。而琶洲村村民的回迁安置小区，规划由12栋高达39层的住宅楼组成。此外，在小区的西侧则建有祠堂、小学、幼儿园等公共配套设施。而住宅区的东南面是琶洲村的集体物业，由7栋商业和办公用途的楼宇组成，楼下裙楼拟作为大型商业用途。

　　保利并针对村民担忧作出四大保障：一是琶洲村改造是全程由政府监督，绝不允许“烂尾”；保利11亿专项资金，由政府、街道、联社三方监管，专款专用；政府批复的楼面建设面积达185万平方米，土地市值约90亿，这是所有村民的最大保障；而且，保利用自有260亿净资产、物业作担保，保障按期回迁。 南方日报记者　李广军