匈牙利：财税金融政策并用 倡导科学住房理念(2)

　　住房租赁需求上升

　　国际金融危机爆发后，匈牙利多数居民的收入预期明显下降。一方面福林贬值令外币贷款吸引力减少，同时福林的高利率也让人们对福林贷款望而却步；另一方面，经济环境不确定也使银行不愿接受高风险贷款，从而导致住房贷款的条件收紧。

　　过去，中等户型住房每月还款额与租金大致相当，使匈牙利人宁愿贷款买房，然后分10年或20年还贷。如今，由于借贷条件收紧、利率提高，许多居民选择租房居住。匈牙利一房屋中介机构的数据显示，自2008年10月以来，其住房租赁交易每半年增幅都在15%以上。

　　2009年7月1日，匈牙利政府为增加政府税收，将消费税、个人所得税等多个税种的课税税率提高到25%，却将租赁住房收入的所得税税率下调为18%，这也在一定程度上降低了居民租赁住房的成本。

　　贷款利率支持刚性需求

　　针对2004年、2005年匈牙利房地产业发展过热、银行贷款迅速上升的情况，2004年，匈牙利国家银行(中央银行)决定，将超过十年的住房贷款利率由6.84%提高到7.96%，而五年内的贷款利率则进行下调，以此鼓励贷款人缩短偿还贷款的时间。2005年匈牙利国家银行再次调整货币政策，严格贷款条件，并提高贷款利率，将购置新房贷款利率由5%-6%提高到7.5%-8%，同时将贷款最高额度由1500万福林(约合7.5万美元)减少到500万福林(约合2.5万美元)。

　　在货币政策紧缩的同时，为保障年轻夫妇、中低收入者能够买得起房，匈牙利于2004年、2005年相继推出了“安居计划”、“预制板楼优惠贷款计划”。2004年推出的“安居计划”，主要服务于年轻人，政策措施主要是在贷款利率上进行支持，如年轻夫妇第一次购置旧房的商业贷款利率为9%-10%，政府可以垫付2%-3%，实际上是降低了贷款利率。如年轻夫妇有孩子，加上相关的财政补贴，年轻夫妇首付10%至20%的购房款，就可以购置一套小户型住房。

　　2005年推出的“预制板楼优惠贷款计划”，主要是帮助生活困窘的家庭解决住房问题，政府拨出200亿福林的专款实施该计划。根据该计划，低收入家庭可以在政府的帮助下无需“首付”就可以搬进预制板楼，并以5%-6%的利率还贷，15年后就可以得到属于自己的一套经过维护修缮的预制板楼。通过上述政策的实施，支持具有“刚性需求”的年轻家庭购置住房。

　　采取分级贷款政策

　　为了在住房建设发展过程中既保持效率，又尽可能公平，匈牙利政府对住房信贷进行严格的限制，并采取向中低收入者倾斜的政策。要求住房信贷的借贷条件必须遵循国家的政策法令；借贷条件相对固定化和制度化，借贷双方对借贷条件的选择程度低，贷方自主决定权小。匈牙利采取银行按国家指令经营的形式，政府对不同收入的家庭或贷放的对象规定不同的借贷条件，重点支持中低收入家庭用住房信贷购房建房，对他们提供条件优惠的贷款，借贷条件相对宽松，而对于收入较高家庭提供的贷款优惠较少；对于购买普通住房的贷款提供较多优惠，而对购买公寓和别墅等较高一级的住房贷款，则提供较少的优惠。

　　匈牙利采取按收入区别贷款、按住房质量分级贷款的办法，侧重于根据不同区域的住房质量，同时参照家庭收入的级差，规定不同的贷款条件。普通住房贷款的条件较为优惠；住房质量较高或容积率较小的住房，则提供的优惠较少。