“万科如园年底入市。”近日，从万科北京公司传出这样的消息，万科要重回海淀推新项目了。2011年下半年到了，不少房企开始筹划甚至加快新项目的入市节奏。下半年，北京楼市新项目行情能否看涨？作为楼市“新人”，它们的推盘压力将有多大？本周，记者筛选出一些下半年计划入市的新盘，对它们来一次“压力测试”。
加息、推盘加重新盘压力
就在不少房企准备下半年项目入市时，7月7日，央行年内第三次加息了。这让不少业内人士感到了市场下行的压力。
还有开发商表示，加息对于以刚需购买力主导的郊区市场来说更不是好消息。多次加息叠加在一起，将挤出一部分刚性需求，同时也容易加重市场中的观望情绪。
根据北京中原不完全统计，下半年预计上市的新老项目在110个左右，预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，年内库存量明显上涨已成趋势。而根据2009年以来供地情况看，房山、大兴、昌平、通州将成为2011年下半年供应的主要区域。
虽然无法准确统计下半年入市的项目个数，但机构人士判断下半年新盘也将由郊区项目占据主流。
开发商低开减压可能性增大
“现在的环境，肯定是在价格上让利才有市场。”对于下半年新盘上市的价格走势，通州区一房企营销负责人这样表示。
根据记者不完全了解，除绿城京杭广场、合生·滨江帝景项目外，通州区下半年确定入市的新盘并不多。但摆在通州楼盘面前的一大压力是：整体在售项目多，市场库存大。去年10月以来通州新供应住宅8525套，截至7月12日，签约仅1887套，签约率22%。
滨江帝景有关负责人就对记者透露，项目10月开盘价格区间在18000元-20000元/平方米之间，扣除精装，这一价格预计会有市场竞争力。而记者从售楼处了解到，滨江帝景开盘还将向前期积累客户推出优惠。
与此类似，其他一些项目也表现出期待以价换量的心态。位于奥北板块的某项目负责人就表示，整体大势存在压力，项目入市将不主打高利润，而追求快速消化。
亚豪市场总监郭毅认为，在市场存货和供应比较充足的板块，根据纯新盘的产品定位，如果与同区域内主流产品相似，靠价格优势则比较容易在销售上打开突破口。
不过对于一些前期蓄客充足的新项目来说，下半年再次放量价格松动的可能性微乎其微。
中粮万科·长阳半岛VS建邦华庭
名盘、新盘 重压下长阳“混战”
■ 新盘“压力测试”
楼盘自述
中粮万科·长阳半岛 作为房山长阳区域的标杆楼盘，中粮万科·长阳半岛7月底又将推盘。项目主打83-101平米的精装修房源，推490多套房源，价格预计在18000元/平米。作为标杆楼盘和精装修楼盘，项目具有良好的品牌影响力。但随着长阳板块其他品牌开发商逐渐动起来，项目的竞争对手增加，这更加考验它的性价比。
建邦华庭 在长阳区域楼盘的一片混战中，建邦华庭预计7月份入市，总户数为1482户，主力户型为约85-120平米的舒适型二居及三居。项目与中粮万科·长阳半岛一墙之隔，项目配套将依托周边大环境及自身配套设施，未来区域会成为北京重要的居住板块，但众多品牌开发商同期放量，项目的销售压力也较大。
压力测试
区域供应压力：作为刚需盘集中的区域，今年长阳板块进入放量时期。据记者了解，在长阳板块，就有长阳光和作用、首开·熙悦山等纯新盘已经入市，其中首开·熙悦山是纯新盘，首次推盘共推出700套房源，长阳光和作用推180套房源。下半年则有建邦华庭等新项目继续放量，而中粮万科·长阳半岛、芭蕾雨·悦都、绿地·新都会等老项目后期也将持续放量。
区域价格压力：房山长阳板块从去年中粮万科·长阳半岛推出后开始热起来，但随着调控的持续影响和供应的增加，区域价格犹如过山车一般，从去年的13500元/平米起价，上涨至今年年初的16000元/平米，精装修达到18000元/平米，目前又回落到了14000元-15000元/平米。
目前，新入市楼盘想取得较好销售率，便纷纷采取打折、优惠等措施。如近期开盘的首开·熙悦山，市场信息显示其起价为13200元/平米，销售均价为16000元/平米。长阳板块南侧新项目长阳光和作用，开盘价也为13200元/平米起。这些纯新盘价格都比区域标杆楼盘中粮万科·长阳半岛的精装房18000元/平米的价格便宜不少。但即使是这样，各楼盘竞争激烈，去化率不尽如人意。如中粮万科·长阳半岛的去化率节节下降，从不足60%下降到不足50%。而打折促销的楼盘，由于价格优势不明显，销售也存在压力。
