加息推盘加重压力 下半年京城新房面临"下马威"(2)

　　同类型产品压力：随着放量的增加，房山长阳板块日趋进入产品同质化竞争阶段。在地理位置上，中粮万科·长阳半岛、首开·熙悦山两个项目仅一墙之隔，都位于地铁房山线的长阳站，芭蕾雨·悦都位于地铁房山线的篱笆房站，都有出门即是地铁的交通优势。

　　从今年上半年的放量来看，各项目户型产品均是瞄准刚需客群。如中粮万科·长阳半岛、芭蕾雨·悦都、首开·熙悦山等项目，均是主推80-100平米两居、三居户型，基本上都是板楼小高层，多数能做到南北通透、高得房率。因此，在如此同质化的产品中，要想获得好的销售率，价格无疑是最能打动刚需客群的利器。对于已开过八次盘的中粮万科·长阳半岛来说，打折、降价、促销都会有来自于老业主的很大的压力。新盘虽然定价灵活，但建邦华庭楼面价已高达7500元/平米，若售价比区域主流价格15000元/平米再低些，项目利润则将大幅减少。

　　蓄客压力：周边项目都在推盘，万科品牌会为其加分，但购房者仍会在众多项目中比较。

　　中粮万科·长阳半岛 项目及公司销售压力：中粮万科·长阳半岛作为老项目后期，开盘降价的可能性不大，因而也给项目销售带来压力。目前周边项目均为毛坯房，单价和总价均比中粮万科·长阳半岛低，对于首付吃紧的刚需，价格是最关键因素。

　　建邦华庭 项目及公司销售压力：目前项目周边的价格为15000元-18000元/平米，在此时入市，建邦华庭具有较灵活的定价权，但长阳楼市正从火热转淡，项目入市要在价和量之间做一个权衡。

　　结果

　　中粮万科·长阳半岛 中等压力

　　建邦华庭 中等压力

　　华润·公元九里

　　“顶级”洋房搅动黄村

　　楼盘自述

　　精装修、定位为大兴黄村新城顶级产品的华润·公元九里，预计7月开盘，主力户型210-500平米的三至七居。项目产品为花园洋房，预计首期推出3栋楼200套房源。容积率仅1.74，保证了项目居住的舒适度。但是户型面积偏大、总价偏高及处于南五环外的先天条件，在限购的市场情况下，同等价位高端客户选择面更广，如何竞争过同类产品是一个问题。

　　压力测试

　　区域供应压力：亚豪机构统计，上半年大兴区域新增入市项目共14个，放量楼盘也从刚需盘开始向高端盘转变。高端盘在今年放量较多，如老盘领海·朗文世家3、4、6月份各开盘一次，其中6月放量较多，达到220套。金地仰山也于3月和5月两度开盘，5月取证将所有房源全部拿下，共478套房源。6月开盘的旭辉御府是纯新盘，首批推332套房源。

　　区域价格压力：受调控持续影响，黄村上半年楼盘成交价格出现回落。中建国际港、红木林等刚需盘价格稳定在18000元/平米，领海·朗文世家、旭辉御府等低密高端盘为19000元-20000元/平米。为了推进销售，近日该区域开发商也开始各种促销活动。如朗文世家6月26日开盘拟售均价19000元/平米，开盘当天认购并在一天内签约的购房者可销售1万抵10万的优惠。旭辉御府从6月底开始也推出100套特价房源，起价17600元/平米，均价便宜了1000元-2000元/平米。据悉，即将入市的公元九里精装修房源，售价预计会比区域平均价格要高，价格不具有竞争力。