加息推盘加重压力 下半年京城新房面临"下马威"(3)

　　同类型产品压力：在大兴黄村区域，公园九里与旭辉御府、朗文世家是同类型低密度产品。从户型上看，朗文世家主推120-177平米的三居，总价控制在240万-400万元之间。旭辉御府产品为150-270平米的花园洋房以及144-245平米的高层三至五居，总价在600万元以内。而公元九里的户型较大，主推210-500平米的户型。熟悉该项目的业内人士表示，预计最低25000元/平米。如此计算，单套总价达520万元-1250万元，购买的资金门槛较高，价格不具有竞争力，压力较大。

　　蓄客压力：蓄客客源来自金融街、三里河等工作区域，以及黄村、西红门等周边客群，目前蓄客情况不详。

　　项目及公司销售压力：项目相关负责人表示，目前正在办理领取销售证的过程中，领证后才知道项目拟售价格，才能定销售目标。

　　结果

　　中等压力

　　合生·滨江帝景

　　精装入市 挑战通州

　　楼盘自述

　　滨江帝景位于通州果园环岛往东一公里处，毗邻京杭大运河。作为通州“新人”，滨江帝景计划于10月入市，拟推出六七百套房源，主力户型为两居、三居。3000元/平米的精装标准、周边多所学校、邻近运河以及自身超过40%的绿化率，板楼，南北通透或纯南向户型，自建商业、幼儿园、会所等配套，这些都将成为其挑战通州楼市的资本。缺憾是现阶段没有近距离轨道交通的利好。

　　压力测试

　　区域供应压力：根据北京中原地产统计，去年10月以来通州新供应住宅8525套，截至7月12日，签约仅1887套，签约率22%。整个通州库存压力较大。但在另一方面，下半年通州确定入市的新盘并不多，同期面对新盘竞争的压力较小。

　　区域价格压力：在滨江帝景周边板块，在售项目主要包括远洋东方和华业·东方玫瑰，价格在16000元-18000元/平米之间。目前，滨江帝景透露的预期价格区间为18000元-20000元/平米。如果滨江帝景开盘价格在这一区间内就低不就高，考虑到项目为精装交房，这一价格具有一定市场竞争力。

　　同类型产品压力：滨江帝景首期主力户型为90平米两居、110平米三居和150平米三居，和周边在售楼盘形成较大的差异化。远洋东方户型主要是148-200平米之间的大户型，华业·东方玫瑰目前以中小户型为主，最大户型不超过120平米。滨江帝景90平米的两居会和在售楼盘直接形成竞争，不过这一户型也是市场购买力较为集中的刚需产品。

　　蓄客压力：7月初，滨江帝景刚开始蓄客，到10月开盘还将有三个月左右的蓄客期。据项目有关人士介绍，城区及通州买房人对滨江帝景关注比较多。目前滨江帝景售楼处在西大望路的珠江帝景，等到现场售楼处9月左右开放后，将带动更多的蓄客，预期届时蓄客量可以达到一个不错的水平。

　　项目及公司销售压力：滨江帝景有关人士表示，滨江帝景年内预计只有一次推盘。从整个通州看，调控背景下有一定压力，但基于项目性价比，“对完成预定任务，开盘消化掉300套左右的房子比较乐观”。

　　结果

　　正常压力