金融街·金色漫香苑
低密洋房 冲击奥北
楼盘自述
金色漫香苑计划今年8月推盘。如取得预售许可证，将一次性放量880套房源。作为金融街旗下金色漫香系列的高端产品，金色漫香苑地处五环六环之间的奥北区域，为别墅聚集地的稀缺低密度花园洋房产品，且比邻昌平区规划中的未来科技城。其主打产品为毛坯100平米至190平米两居至五居，兼顾刚需产品和改善型产品。
压力测试
区域供应压力：金色漫香苑地处奥北区域，此地为今年昌平区域的放量板块，但主要产品皆为别墅产品。区域内纯新盘几乎没有金色漫香苑的同类产品。只在六环外昌平小汤山区域，有纳帕地产旗下的纳帕澜郡项目，和金科王府西区的花园洋房产品。从供应放量方面来讲，金色漫香苑面对的区域压力不大。
区域价格压力：目前，金色漫香苑的市场参考价格为18500元/平米左右。而据项目相关负责人介绍，由于为区域内唯一的低密洋房产品，参考周边定价的意义不大。就记者了解，在其更北的北六环外，纳帕澜郡定价为15800元/平米左右。金色漫香苑直面的价格压力较小。
产品竞争压力：由于为区域内稀缺的花园洋房，金色漫香苑在产品上与别墅区产品形成错位竞争，填补了区域内此类产品的空白。容积率仅为1.5，居住宜居度较佳，且是区域内距离昌平未来科技城最近的项目之一，区域利好明显。产品为100-190平米二至五居，层高2.9米，一梯2户，南北通透，为金融街金色漫香系的升级产品。
项目及公司销售压力：金色漫香苑相关负责人表示，作为金色漫香系深入奥北区域的高端洋房产品，公司对项目仍有较大的业绩期待。但她表示，依据金融街的销售策略，并不主打高利润，而要求快速消化。
结果
轻度压力
保利·罗兰香谷
升级小户型瞄准刚需
楼盘自述
罗兰香谷为保利北京公司旗下布局昌平区域的纯新盘，是去年热销盘保利茉莉公馆的升级产品，户型主打80、90平米小两居、三居，针对刚需市场。预计近期售楼处开放，推盘时间在下半年。昌平板块去年供应较少，今年需求也很旺盛，压力不会很大。
压力测试
区域供应压力：今年昌平地铁沿线至城区均为刚需盘放量区域。老项目后期有金隅万科城、领秀慧谷、珠江摩派、纯新盘有金隅观澜时代、住总万科金域华府。昌平今年的供应刚刚开始，按照市场惯例，今年昌平楼盘供需比压力不大。
区域价格压力：今年集中放量的昌平区域，在价格方面，6月先行开盘的领秀慧谷毛坯房价格在20000元/平米左右，金域华府精装修房在22000元/平米-24000元/平米。
目前，保利·罗兰香谷相关负责人给出的定价策略为参考周边。有销售人员表示，其毛坯产品询价区间在16000元/平米-20000元/平米，调整余地较大。
产品竞争压力：由于同区域刚需盘放量较大，保利·罗兰香谷仍面临一定的同质产品竞争。在户型产品上，万科延续了精装修产品，而金隅观澜时代户型得房率较高。
保利·罗兰香谷相关负责人表示，罗兰香谷将为茉莉公馆的升级产品，从品牌到产品品质还是具有一定的竞争力。
项目及公司销售压力：保利·罗兰香谷负责人表示，来自整体大势的销售压力自然有，但公司销售业绩会通盘把握。按照保利的习惯动作，业内认为该项目会成为保利的现金流项目，性价比较高。
结果
轻度压力
观察 重压之下 “性能”激活需求
政策未松动，需求在递减，这是调控进入下半年，未来市场大致的总体走势。 目前，市场成交依旧低迷，高端项目受限购政策影响较大，而此前一直被市场视为争食蛋糕的刚需族总量有限，也随着上半年的消化，逐步减少。这样的局势，给下半年入市新盘带来的压力不言而喻。
在越吃越少的蛋糕中，房企依旧面临怎样完成业绩，快速回笼资金的生存压力。降价，已经是市场吆喝了半年的激活需求良方。而这一策略，势必在下半年得到延续，就目前市场的供需结构来看，任何楼盘都不具备涨价空间，而降价幅度能达到购房人预期，是已经十分理性的购房人出手的基本条件。
但在房价整体预期已经改变的情况下，部分房子的降价促销已经被购房人视为理所当然，激活需求，除了价格，还需看房子的“性能”是否打动人心。 在卖方市场向买方市场转变的过程中，购房人与卖房人在心理对阵上已经取得了一定的优势。前几年，购房顾不得看户型图，有号就抢的大势一去不返。如今的购房人，房子必然要挑着买，而开发商打造的房子，能否被挑中，就要看与市场需求结合到何种程度。
对于刚需族来讲，便宜房子是首选。那么相对便宜的房子是否也能带来舒适的生活享受，景观、户型、得房率、装修标准等一系列细节，开发商若能做好与需求最大程度的结合，也可以激活拥有部分抄底心态，游离在市场上的购房人出手。 简而言之，当市场对降价已经形成共识的时候，价格对需求的激活程度有限，而性价比中的性能优势，决定成败。(记者 张晓蕊 袁晓澜 张旭 自曾晖)
