北京普通住宅标准放宽 "伪豪宅"减税超10万 (5)

　　评估值据最近七季度房屋交易确定

　　本市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年三季度全市二手房交易样本，确定二手房交易价格评估值。

　　批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数，修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　-释疑

　　新政是否意味放开楼市调控

　　两项政策叠加调控收紧

　　一名业内人士表示，新标准的发布，肯定会被市场认为是利好，特别是对商品房市场来说，契税减少，可能会吸引不少人入市。也有部分人认为，是调控政策适度放松的表现。

　　不过北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，两项税费调整综合起来看，其实是继续收紧调控。北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，本次出台的提高普通住宅标准，更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。

　　张大伟表示，两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧投资购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。其中可能减少的期房契税因为属于交房才缴纳，对购房者的决策并不大。